別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 御嵩 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御嵩 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児郡御嵩町中字西之門２２６５番２外 ②地積 　(㎡) 354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅等が多く見 られる既成の住宅地 域 南5.2m町道 水道、下水 御嵩 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    85 ｍ、南    65 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 採掘権（亜炭）の登録履歴あ り 街 路 基準方位　北、５． ２ｍ町道 交通 施設 御嵩駅北西方 170m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 名鉄御嵩駅至近の既成住宅地域であり現状維持にて推移と予測。長年に亘り弱含み推移であった需給は静態的な 地域的特性に加え新型コロナに起因した需要減を反映して弱含みが継続、地価も同様に下落基調にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御嵩小学校校区内住宅地域を中心に御嵩町内の価格的な牽連関係を有する住宅地域を含む。主たる需要者 は地縁性を有する個人法人、鉄道駅との接近性及び閑静な居住環境に着目する名古屋市等都市圏へ通勤する勤労者であ る。中山道の宿場町として栄えた面影が薄れた静態的な地域的特性に加え新型コロナに起因した需要減を反映して需給 弱含みが継続し地価も下落基調にある。需要中心価格帯は標準的な新築戸建で総額２６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件も見られるが、本件では近隣地域の地域的特性及び不動産賃貸借市場の成熟具合から評価手法と しての現実的妥当性が乏しいと判断した収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が中心的であり信頼性を有する 取引事例を収集できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地からの検討を踏 まえて鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　可児 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [134.4] [100.9] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある 。土地取引件数と建築着工数はやや増加した ものの地価の下落傾向は続いている。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.4 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　 +38.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％