別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八百津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八百津 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡八百津町八百津字豊岡４０８４番２ ②地積 　(㎡) 846   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:3 店舗、作業場兼住宅 等 Ｓ3 小売店舗、住宅等が 混在する既成商業地 域 東6m県道 水道、下水 明智 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域内の一部が、土砂災害警 戒区域である。 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 明智駅北東方 9.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 歴史のある商業地域であるが、人口減少や高齢化による衰退が懸念される。需要が乏しいため今後も地価は下落 基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八百津町内から美濃加茂市・可児市を含む周辺市町の商業地域並びに用途混在地域と判定する。主な需 要者は地縁性を有する個人、又は個人事業者にほぼ限られる。隣接市町に立地する大型店舗による顧客の吸引や、事業 者並びに地元顧客層の高齢化、及び商圏人口の減少等により、衰退傾向の継続が懸念される。事業用地の需要も少なく 、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層の併用、閉鎖も含む店舗がみられる古くからの商業地域であるが、賃貸市場は未成熟で、店舗等の賃貸 物件はあまり見られないことから収益還元法は非適用とした。自用目的の取引が中心であり市場実態を反映しているこ とから比準価格を採用し、当該標準地の価格推移も考慮の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が著しい。高齢化比率も非常に高い 。特に旧市街地部、東部奥地の人口減少が顕 著である。 旧来からの中心市街地であり、目立った変化 は無いものの、旧市街地の高齢化は進展して おり、衰退傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％