別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 八百津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八百津 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.

鑑定評価額 5,370,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡八百津町八百津字北野４９９７番１外 ②地積 　(㎡) 389   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く建ち 並ぶ住宅地域 南東6.5m県道、南西側道 水道、下水 明智 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    85 ｍ、南   150 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ県道 交通 施設 明智駅北東方 9.5km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 八百津地区の旧来からの住宅地域であり、土地需要は地区在住者や出身者等に限定される傾向にあり、市場性の 低下が著しく、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内の住宅地域であるが、東部山間部との代替競争関係は弱い。町内在住者あるいは出身者による需要 が大半を占めるが、一部には空き家バンクを利用した町外からの転入者も見られる。美濃加茂市や可児市に近い伊岐津 志地区や和知地区と比較して、八百津地区の需要は弱い。町内では総じて取引が少なく、低廉な価格での隣地売買等限 定的な取引が多く、中心価格帯を把握できないが、土地取引総額５００万円以下のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等は見受けられず、旧来からの住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため 、収益還元法を適用できなかった。取引事例比較法の適用に当たっては、町内の取引事例の採用に努めるとともに、各 事例の特徴に応じた優劣を判断した結果、地域の取引実態を反映する比準価格を試算し得た。よって、代表標準地との 検討を踏まえ、時系列的な価格推移や売物件価格等も参考に、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜川辺 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [198.4] [103.0] 100 13,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引は町内在住者や出身者による需要が 大半であり、市場は縮小傾向が続いている。 地域要因に変動はなく、長期的な衰退傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　 +37.5 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％