別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 岐阜川辺 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜川辺 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　神田　浩二   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡川辺町中川辺字上中町５０番５ ②地積 　(㎡) 640   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1.5:1 店舗 Ｓ2 小規模店舗等が建ち 並ぶ旧来の商業地域 西7.2m町道、南側道 水道、下水 中川辺 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．２ｍ町道 交通 施設 中川辺駅東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、町内中心部の旧来からの近隣商業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地 域は川辺町内の不動産市場がやや低迷していることから、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、川辺町及び周辺市町村の近隣商業地が圏域であり、主な需要者は地元資本の事業者等であ る。当該地域は、周辺市町村の大規模商業施設に顧客が吸引され、繁華性及び市場競争力が弱く、需要は乏しい。市場 の価格水準は立地条件や規模等に応じて多様であるが、土地のみで概ね坪あたり１０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用の商業用途を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。また 、対象標準地は賃貸市場が未成熟な地域にあることから、賃貸建物を想定することが困難であるため、収益価格を求め ることが出来なかった。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮し、単価と総額との関連等にも留 意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八百津 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [ 99.0] 100 [ 78.6] [104.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気がやや停滞気味になりつつある中で、川 辺町商業地においては地価はやや下落傾向に ある。 景気がやや停滞気味になりつつある中で、町 内中心部の商業地の下落傾向は依然続いてお り、その他は特段の変動要因は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.2 交通・接近　　　 -28.2 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％