別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 富加 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富加 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.

鑑定評価額 7,460,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡富加町羽生字天池１３９５番９ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか農地 も多く見られる住宅 地域 北4.5m町道 水道、下水 富加 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 富加駅北東方 850m 法令 規制 （都）  (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の小学校、日用店舗への接近性に優れる地域。土地取引も当該町内においては比較的多く、地価も堅調 に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富加町の羽生地区、及び美濃加茂市加茂野地区を中心とした住宅地の圏域と判定する。需要の中心は、２ ０代後半から４０代前半の一次取得者。就業地背後に位置する立地から、人口は増加傾向にあり、需要には堅調さが認 められる。中心価格帯は、土地が５００万～８００万円程度、新築建売が１６００万～２３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、同一需給圏内に存する事例によって試算し、地域実態を反映した価格が得られたと判断する。収益 還元法は非適用であるが、当該地域の賃貸住宅市場については、旧来地主の供給物件が大半のため、賃料に土地の元本 コスト、資産リスクが反映されにくい状況にある。以上により、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検 討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [164.8] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口は微増傾向にあるが、高齢化が進む。 「羽生」地区など市街地付近の需要は比較的 堅調。周辺は過疎化が進行。 農地転用主体のミニ分譲が散発的に見られる 。需要に見合った供給で堅調な市況を維持し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.2 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％