別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 坂祝 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂祝 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 25,400,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番１外 ②地積 　(㎡) 1,033   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 診療所兼住宅 Ｓ2 県道沿いに店舗、一 般住宅等が散在する 地域 北西9m県道、南西側道 水道、下水 坂祝 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 坂祝駅北方 2.6km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層店舗のほか一般住宅、低利用地等も多く見られる繁華性に欠ける商業地域である。周辺では県道の拡幅工事 が完了しているが、国道沿いの店舗に比し、競争力で劣り、地価の下落傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内の商業地を中心に、隣接美濃加茂市内のうち価格牽連性を有する商業地を含む。需要者の中心は、 地元企業を主に、広域展開企業も考えられる。町北部の国道２４８号バイパス沿いに大型店舗による商業性が認められ る一方、近隣地域は県道沿いの地域であるが、繁華性に劣り、併用住宅化が進行すると予測する。低利用地も残置し、 需要は弱い。不動産の利用態様は、自己利用が主であるが、取引がなく、需要の中心となる価格帯を把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内においては、自用目的の店舗、事務所等が中心で、貸店舗、貸事務所は概ね皆無に近く、収益還元法の適用を断念 した。一方、比準価格は、町内の商業地取引が低迷しており、事例が極めて少ないので、隣接する美濃加茂市内の類似 性の高い事例も採用した。都市間格差については十分検討し、試算したもので、市場の実態を反映し、実証的で信頼性 は高い。よって、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [154.4] [ 96.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商業施設は、町内最大のオークワ、ＪＲ坂祝 駅周辺の駅前商業地が中心となる。国道２１ 号沿いは、沿道サービス型店舗が点在する程 度である。 核となる店舗及び新規出店が見当たらず、商 業地域として、やや衰退傾向にある。一方で 、近隣地域内の一部県道で、拡幅工事がなさ れた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.4 交通・接近　　　  +5.9 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％