別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 坂祝 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂祝 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 9,910,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡坂祝町酒倉字上寿後１３７５番４ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農地の中に住宅等が 点在する住宅地域 南7m町道 水道、下水 坂祝 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７ｍ 町道 交通 施設 坂祝駅北東方 2.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域では、農地、低利用地等が残る地域で、現在、不動産業者による小規模分譲が進行中である。分譲状況 は不透明であるが、地価は依然として、下落基調が続行しているものと判断される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町郊外の住宅地を主に、隣接美濃加茂市西部の加茂野地区の住宅地も包含する。需要者の中心は、同町 に地縁及び血縁を有する者ほか、町外転入者も含む。町の基幹産業である車両工場が閉鎖されたが、大手製紙産業の進 出が決定、当面、雇用関連の不安は解消されつつある。以前より宅地需要が、美濃加茂市に流出し、町内の取引は少な い。近隣地域内で不動産業者が宅地分譲中であるが、例外的で、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農地も残り、共同住宅が皆無の、戸建住宅を主とする住宅地域で、賃貸市場が未成熟で、収益還元法を非適用とした。 一方、比準価格は、町内の取引は低迷し、隣接美濃加茂市西部の類似性の高い事例も収集選択したが、都市間格差を検 討し、価格決定には、その取引に内在する経緯を検討しており、信頼性は高い。よって、快適性を重視する住宅地で、 自用取引が大半のため、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [161.7] [103.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町を財政及び雇用面で支えた自動車会社の撤 退で沈滞状況も、跡地を大手製紙企業の買収 決定で、将来的不安が払拭され、明るい展望 が期待される。 近隣地域は未利用地、低利用地も見られる地 域である。地域として静態的、安定的状況が 継続、価格形成に影響を及ぼす地域要因の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.8 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％