別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 坂祝 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂祝 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 6,540,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡坂祝町取組字宮西６８１番５ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も残る駅に近接した 住宅地域 南6m町道 水道、下水 坂祝 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道 交通 施設 坂祝駅西方 300m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの一般住宅等を主とする既成住宅地で、ＪＲ坂祝駅に比較的近い地域であるが、近年、特段変化は見ら れない。静態的状況が定着しており、地価は弱含み状態を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内の中心既成住宅地を中心に、隣接美濃加茂市西部の加茂野地区の住宅地も含まれる。需要者の中心 は、同町に地縁及び血縁関係を有する者である。町の基幹産業である車両工場が閉鎖、雇用面での影響が懸念されたが 、大手製紙産業の進出等、不安は解消されつつある。以前より宅地需要が、美濃加茂市に流出し、町内の取引は少ない 。取引は散発的で、当事者及び画地規模等が多様で、市場での需要の中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅に比較的近いが、戸建住宅中心の既成住宅地域で、周辺及び近隣地域に賃貸建物は殆ど無く、賃貸建物想定について は合理性を欠き、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、町内の取引は低調のため、隣接美濃加茂市西部の 類似性の高い事例も収集選択したが、市場の実態を反映し、信頼性は高い。したがって、自用取引が過半で、快適性を 重視する住宅地のため、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [134.7] [103.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町を財政及び雇用面で支えた自動車会社の撤 退で沈滞状況も、跡地を大手製紙企業の買収 決定で、将来的不安が払拭され、明るい展望 が期待される。 駅周辺の既成住宅地域である。近年、不動産 業者による小規模分譲が見られるほかは変化 に乏しく、地域要因の変動は特別認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.8 交通・接近　　　  +7.4 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％