別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岐阜池田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜池田 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 8,040,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖斐郡池田町願成寺字臼竹５１番２ ②地積 　(㎡) 400   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,270) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が農地の 中に散在する住宅地 域 東4.5m町道 水道、下水 美濃本郷 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 美濃本郷駅西方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,270) ⑤地域要因の将 　来予測 農地に囲まれた住宅地域であり、変化に乏しい。当面、現状のまま推移すると予測する。町内の不動産市場は全 般に低迷しており、地価は下落傾向が継続するが、価格水準が低いため下落幅は徐々に縮小する、と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は池田町内及び揖斐川町南部の住宅地域。需要者の中心は圏内に在住する一次取得者層である。圏内では、 大垣市に近い南方の住宅地域や町の中心部に位置し利便性の高い住宅地域の人気が高い。一方、圏内のやや北寄りに位 置する近隣地域の人気は低い。また、人口減少、高齢化が進む池田町の住宅地需要は減少傾向にあり、不動産市場は全 般に低迷している。中心価格帯は、土地は２５０㎡程度で５００万円程度、新築戸建ては２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は取引が少ないが、自用物件が多い地域であり、居住環境に着目した自用目的の取引が中心であると考え られる。また、市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあると考えられるため、比準価格の説得力は 高い。一方、周辺に共同住宅は殆どなく、賃貸市場は未だ成熟していない。このような地域で共同住宅の建築を想定す ることはやや現実的ではない。従って、収益価格は試算せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 池田町の人口は減少傾向、高齢化率は３０％ を超え、なお緩やかな上昇を続けている。令 和４年の住宅着工戸数は前年と同水準で推移 している。 住宅の新築は散発的で、新規の宅地開発も殆 ど行われていない。地域要因に特に大きな変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％