別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岐阜池田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜池田 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖斐郡池田町六之井字茅野１７８１番４１ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い町中心部に近い住 宅地域 西4m町道 水道、下水 池野 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 池野駅南西方 800m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地内の住宅地域として熟成しており、現状のまま推移すると予測する。町内で散発的に行われているミ ニ開発地に需要が集まる一方で、既成住宅地の需要は低迷している。地価は下落傾向で推移する、と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は池田町内の住宅地域。需要者の中心は町内に在住する一次取得者層である。近隣地域は町の中心部に近い 既成市街地内に存し、町内では相対的に利便性が高い。しかし、市場では既存の住宅地より新興のミニ開発地が好まれ る傾向にある。また、池田町では人口減少、高齢化が進み、需要は全般に減少傾向にある。これらの要因から近隣地域 の需要も弱含みで推移している。中心価格帯は、土地は５００万円程度、新築戸建ては２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では居住環境に着目した自己利用目的の取引が中心となっている。市場参加者は取引価格水準を指標に価 格を決定する傾向にあるため、取引事例を基礎とする比準価格は市場の特性に合致し、説得力が高い。一方、周辺は共 同住宅が少なく、賃貸市場は未だ成熟していない。また、対象標準地は規模が小さく、共同住宅の想定が困難である。 従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜池田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 74.0] [100.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 池田町の人口は減少傾向、高齢化率は３０％ を超え、なお緩やかな上昇を続けている。令 和４年の住宅着工戸数は前年と同水準で推移 している。 既成市街地内の低層住宅地域として熟成して おり、地域要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.6 交通・接近　　　  -2.9 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％