別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岐阜大野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜大野 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　晶江   TEL.

鑑定評価額 3,600,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖斐郡大野町大字公郷字五ノ坪１１１０番７４ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,270) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外に開発された 住宅地域 北4.5m町道 水道、ガス 揖斐 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 揖斐駅南東方 4.0km 法令 規制 （都）  (70,270) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した郊外の住宅団地であるが、昭和年代の住宅団地は需要者の選好性が低いことから市場での競争力は劣る 。地域要因に大きな変動もなく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は大野町および周辺市町の住宅地域で特に価格牽連性が強いのは町内の住宅団地。需要者は大野町内 に居住する３０～４０歳代の一次取得者層が大半で圏外からの転入者は少ない。町南西寄りの古い住宅団地であり、利 便性の優る中心部に劣後することから需要者の選好性は劣り需給動向は弱含みである。当該地域の中心価格帯は、土地 は５０坪程度で３００万～６００万円程度、新築戸建物件は１，８００万～２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で需要者は利便性や快適性を重視する自己居住目的が大半である。比準価格 は町内の住宅団地や隣接町の戸建住宅地域の事例を収集し採用しており妥当性が認められる。なお、対象標準地は戸建 住宅用に開発された住宅団地内であり、賃貸需要も見られないことから収益還元法は非適用とした。よって、市場性を 反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜池田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 92.1] [100.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は減少、老年人口は増加傾向。土地取 引件数の令和４年公表数値は前年比較で低調 であり、全般的に住宅地需要は弱い。 熟成した住宅団地であり、特段地域要因の変 動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％