別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 揖斐川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   揖斐川 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 4,350,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖斐郡揖斐川町三輪字町裏１２７１番５ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西7m町道 水道、ガス、下水 揖斐 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ町 道 交通 施設 揖斐駅北方 2.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当町は近年、若年層の転出等により転出超過の状態が続き、これらの影響を受けて住宅需要が著しく弱くなって いる。今後当分の間は市場の回復が見込めないので、地価下落はこれからも続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町の三輪市街地及びその周辺部の住宅地域である。主な需要者は町内居住の１次取得者で、町外からの 転入者も若干見込まれる。三輪地区は当町の中心部に在って、国道沿いの商業地背後に既成住宅地が広範に形成されて いる。当町では、近年少子高齢化や若年層の転出等により、住宅需要が大きく減退して分譲物件がほとんど見られなく なり、市場は弱含みに推移している。土地取引（６０坪）の中心価格帯は４百万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域が所在する需給圏では居住性能を指向する自用目的の取引が中心であり、このような市場において類似性を有 する事例資料を収集して、実証性・客観性を備える比準価格が得られた。一方、画地が手狭な対象標準地において適正 に収益性を測るのは困難なため、収益還元法は適用しなかった。本件では成約事例から求めて指標性に優る比準価格を 標準にして、代表標準地との検討も行った上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜池田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 91.1] [101.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が目立ち過疎化が進行。土 地取引件数は年間３００件前後、新設住宅着 工数は同４０戸前後。少子高齢化等の影響か ら需給とも弱い。 近隣地域周辺において特筆すべき変動要因は 見当たらず、概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.5 交通・接近　　　  -2.7 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％