別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 輪之内 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   輪之内 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 6,660,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡輪之内町楡俣字南原５０６番１ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅と農 家住宅が散在する住 宅地域 西4.5m町道 水道、下水 新羽島 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲には農地が広がっている 。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 新羽島駅南西方 5.5km 法令 規制 （都）  (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅の新築等は殆ど見られず、当面、現状の住環境を維持するものと予測する。近隣地域は町内では相対的に人 気の高い地区に存するが、不動産市場は全般に低迷している。地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は輪之内町内及び海津市北部に存する住宅地域。需要者の中心は町内又は周辺市町に勤務する一次取得者層 である。圏内は農地が広がり、開発可能な土地は限定されている。また、市街地が分散し、熟成度の低い地域が多い。 加えて、圏内は店舗等が少なく利便性も劣るため、全般に需給は弱い。しかし、相対的に地価水準が低いため購買力の 弱い若年層等に一定の需要がある。中心価格帯は、土地は５００万円程度、新築戸建ては２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする近隣地域では、取引に際し、居住環境が重視される。また、市場参加者は取引価格水準を指標に 価格を決定する傾向にある、と考えられるため、比準価格の説得力は高い。一方、輪之内町内の賃貸需要は、近年、減 少しており、共同住宅の新築は散発的にしか行われない状況となっている。よって、共同住宅の建築を前提とする収益 価格は試算しない。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [100.4] [100.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 輪之内町の人口は緩やかな減少傾向、高齢化 率は上昇傾向が続いている。町が整備を進め てきた工業用地に自動車部品メーカーの進出 が決定した。 土地の取引、住宅の新築等は殆どなく、地域 要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.1 交通・接近　　　  +3.7 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％