別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡神戸町大字神戸字本町４７７番１外 ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模な店舗、住宅 等が混在する既成商 業地域 東18m町道、南側道 水道、下水 広神戸 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ町道 交通 施設 広神戸駅東方 300m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 断続的な店舗等の廃業、移転で商業地域性は希薄化の一途と予測する。比較優位の競争力を持つ新興住宅地との 地価水準逆転も認められる地価は、周辺の一般住宅地をかなり超えるマイナス幅をもって下落持続と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当町全域及び近隣市町の商業地域も含む。ロードサイドは小売、飲食を中心に新陳代謝が認められるが 、コロナ禍もあり、旧来商店街に新規の商業用途需要は殆どなく、典型的な需要者の概要把握は難しい。商業地域性が 希薄な旧来商店街の土地取引は、駐車スペースの確保など居住性向上を目的とする隣地、近接地の買い受けが目立ち、 遠隔相続資産の処分等に伴う廉価取引も散見される。これを反映して、取引の中心価格帯の把握は困難な情勢である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、近隣の市町を含めた類似の４事例によって試算し、旧来からの商業地が直面している地価形成の実 態に即した価格が得られたと思料する。地域周辺の商業用建物は自己使用が大部分で、地主たるオーナーが供給主体の 賃貸物件は土地の元本コストに寛容な賃料形成が定着していること等から、収益還元法は非適用とした。よって、代表 標準地との価格検討を踏まえたうえ、説得性、実証性に優れる比準価格をもって、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜大野 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [104.0] 100 33,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は南隣の大垣市の衛星都市としての性格 が強く、大垣市の経済動向と連鎖的である。 商業地需要はコロナ禍もあり、依然として回 復していない。 コロナ禍の影響は軽微とみるも、閉塞感が強 く、商業地としての衰退に歯止めはかかって いない。 個別的要因に変動はない。なお、角地として の市場優位性は維持している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.1 交通・接近　　　  -6.4 環境　　　　　　 +14.5 行政　　　　　　  -4.8 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％