別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸 -4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　向川原　奈美   TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡神戸町大字北一色字峰之井１０９１番２２ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m町道 水道、下水 北神戸 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 北神戸駅北西方 750m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は市街化調整区域内であり、宅地利用は制限を受けるものの、街区が整然とした住環境が概ね良好な住宅 地域である。今後、現状維持にて推移し、地価は横ばいにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸町内及び周辺市町の住宅地域のうち同価格帯の地域である。主たる需要者は町内及び周辺市町の居住 者・就労者である。小中規模開発が繰り返されて形成された街区が整然とした住宅地域で、駅や小学校に近く、既存宅 地の取引が散発的に行われている。都市計画法第３４条第１４号の取扱基準で開発が比較的容易な地域となっており、 他の市街化調整区域内の住宅地域とは一線を画している。需要の中心価格帯は更地で５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内での賃貸建物の建築想定は現実的ではなく、原価法も不適用としたため比準価格のみを得た。当地域 の取引は主に自己利用目的で行われており、市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適している。また実際に生起す る取引を基に算出している比準価格は実証性に優れる。比準に際しては神戸町の市街化調整区域内の事例を採用し、説 得力の高い価格が得られた。以上を踏まえ、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [103.5] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向にある。土地取引件数は安定的に推移して いる。新設住宅着工戸数は前年比増の見込み である。 地域要因に目立った変化等は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％