別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 関ケ原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   関ケ原 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　杉山　淳   TEL.

鑑定評価額 8,220,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地５７７番１外 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模小売店舗等が 多い国道沿いの商業 地域 南15m国道、東側道 水道、下水 関ケ原 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 関ケ原駅南方 150m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 自用の小規模店舗が散見される商業地域であり、大きな変動はないと思われる。エネルギー価格高騰等による景 気の先行きの不透明感も継続しており、地価は下落で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は関ケ原町及び周辺市町の幹線ないし準幹線道路沿いの商業地域が中心である。需要者は、店舗等の経営を 目的とした地縁性を有する法人又は個人事業者である。当該地域は町内の主要な幹線道路沿いの商業地であるが店舗集 積の程度が低く、繁華性も低いため需給は弱い。また、エネルギー価格高騰による景気の先行きの不透明感の継続も影 響している。中心となる価格帯は規模によりまちまちであるため見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は関ケ原町及び周辺市町の商業地の事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価 格は賃貸需要が殆ど認められず、対象標準地において収益用建物を想定することは事業収支の観点から合理的ではない ため適用しない。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも 留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,300 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 91.9] [105.0] 100 35,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料やエネルギー価格高騰の影響により、 個人消費が減少し、地域経済の悪化が継続し ている。 車両の交通量は多いが、新規出店は殆ど見ら れず、地域要因に特段の変動は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.1 交通・接近　　　  -0.8 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -9.8 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％