別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 関ケ原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   関ケ原 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男   TEL.

鑑定評価額 5,730,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 不破郡関ケ原町大字松尾字下矢尻２６５番４ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地も見られる住宅地 域 西5.6m町道 水道、下水 関ケ原 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．６ ｍ町道 交通 施設 関ケ原駅南西方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当町中央部の外縁にあって、比較的古くからの混在的な住宅地域で、農地等が目立ち、今後も現状維持程度で、 静態的、安定的な展開と推察する。これを反映して、地価水準は比較的緩やかな下落持続の動向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね当町及び隣接の大垣市上石津町、不破郡垂井町における住宅地域と判定する。主たる需要者は地縁 性等を有する個人が中心と認識する。静態的な住宅地域で土地取引は殆ど見られず、取引市場は低調で推移している。 町内人口が減少持続する中、今後も土地利用増加の期待も薄く、需給動向は慢性的に弱含んでいると言える。取引が少 なく市場の中心となる価格帯を把握するのは困難であるが、土地のみで総額４００万円～６００万円程と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内の不活発な不動産市場を反映して土地の収益性を目的とした取引は皆無に近く、合理的な賃貸市場は形成されてい ないため収益価格の試算は断念した。需要者は主として自用目的により取引に参加する者と把握することから、同一需 給圏内での取引事例から試算した比準価格の規範力、指標力等は高い。よって、取引市場の実勢、実態を適確に反映し た比準価格を妥当と判断して採用し、代表標準地価格との価格検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　関ケ原 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,900 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [129.6] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率が拡大傾向で、県平均を 大きく上回り、宅地需要は弱い。コロナ禍も あり、買物等の生活面への悪影響を否定し難 い。 閑散とした様相で、記すべき程の変動要因は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.6 交通・接近　　　  +4.8 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％