別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 垂井 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂井 -6 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 9,380,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 不破郡垂井町岩手字新屋敷５９６番１ ②地積 　(㎡) 617   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が農地の中 に散在する住宅地域 東4m町道 水道 垂井 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 垂井駅北西方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は住宅需要がほとんど見込めない調整区域の農家集落であることから、今後も当分の間は現状程度で静 態的に推移してゆくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町の調整区域等に所在する住宅地域。主な需要者は圏内居住者であるが、圏内に地縁を有する者も見込 まれる。調整区域では既存宅地性の可否が取引価格に大きく影響を及ぼすため、建築に不安のない宅地であれば、市街 化区域の宅地と競合し相応の市場性を有する。ただ、実際の宅地供給は市街化区域で十分賄われており、調整区域の市 場性が劣ることに変わりはない。調整区域では実需中心で取引されるが、その中心価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当町及び大垣市の調整区域の成約事例を採用して、取引事例比較法を適用し実証性を有する比準価格を試算した。一方 、公法規制がきびしい調整区域において、新たに貸家を建設して収益想定することができないため、収益還元法は非適 用とした。本件では実際の取引事例から求めて指標性に優る比準価格を標準とし、代表標準地との検討も行って、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [159.8] [100.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率が県平均を上回る。土 地取引件数は年間２００件前後、直近の新設 住宅着工数は増加傾向。近年、分譲戸数はや や低調に推移。 農家住宅主体の集落地域であり、特段の変動 要因は見当たらず、安定的静態的に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.6 交通・接近　　　  -1.1 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％