別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 垂井 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂井 -5 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 不破郡垂井町府中字屋敷２２６３番２ ②地積 　(㎡) 304   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに一 般住宅等が混在する 住宅地域 南4m町道 水道 垂井 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 垂井駅北西方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 垂井町郊外の農家住宅等が見られる集落地域であり、市街地から離れ，利便性等が劣ることから、新規の宅地開 発は見られず、需要も弱い。地域要因に大きな変動もなく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は垂井町及び周辺市町の住宅地域である。需要者は町内及び周辺市町に居住・勤務する一次取得者層が中心 であるが、地縁性が強く、他地域からの転入者は少ない。ＪＲ東海道本線「垂井」駅から距離がある集落地域で、選好 性が劣り、需要は弱く、不動産取引は低調である。土地取引は少なく、隣地買増しや地縁的なものが大半で、中心価格 帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は垂井町の住宅地事例を採用して市場の実態を反映している。一方、近隣地域は賃貸市場の需要が乏しく、ま た、標準地の周辺の状況等も考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することは困難と判断し、収益還元法は適用 しなかった。近隣地域は、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認 められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　垂井 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [128.4] [101.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化が進み、人口は減少傾向であり、 人気のある地域を除くと垂井町内の宅地需要 は全般的に低迷している。 集落地域で、地縁的取引を除くと地域外から の土地需要は限定的であり、静態的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％