別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 養老 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   養老 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　杉山　淳   TEL.

鑑定評価額 90,600,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 養老郡養老町船附字大割田１４３７番外 ②地積 　(㎡) 3,789   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1:3 倉庫 Ｓ2 中小規模倉庫、事業 所等が見られる工業 地域 北西24m国道、南西側道 烏江 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     3,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４ｍ国道 交通 施設 烏江駅南東方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東海環状自動車道養老インターチェンジの開設により交通利便性が向上した工業地域。エネルギー価格高騰等に よる景気の先行きの不透明感も継続しているが、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西濃地域一円の工業地域である。主な需要者は、流通業務関連等の地元企業である。近隣地域の西方で東 海環状自動車道養老インターチェンジが供用開始されたことから、交通利便性が向上し、周辺道路整備も行われるなど 徐々に発展している。需要は堅調に推移しているが、エネルギー価格高騰による景気の先行きの不透明感は継続してい る。中心となる価格帯は規模によりまちまちであるため見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は養老町及び隣接する大垣市の工業地の事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収 益価格は当該地域においては倉庫の賃貸借がほとんど見られず、新規に賃貸用倉庫の建設を想定することは事業収支の 観点から合理的ではないため適用しない。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に 単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [111.1] [102.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高速道路網の整備に伴い岐阜県の工場立地は 比較的堅調であるが、原材料やエネルギー価 格高騰に伴い収益悪化が避けられない状況で ある。 東海環状自動車道養老インターチェンジの開 設により、交通利便性が改善され市場性は増 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +2.6 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％