別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 養老 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   養老 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.

鑑定評価額 36,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 養老郡養老町押越字村前１２３８番１外 ②地積 　(㎡) 1,175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 台形 1:1.2 診療所兼住宅 ＲＣ2 店舗、営業所等が見 られる路線商業地域 南11m県道、背面道 水道、下水 美濃高田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 美濃高田駅南西方 1.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の従来からの中心部に近い商業地域であるが、住宅も混在し店舗の集積は低い。周辺居住人口の減少や高齢化 が進展しており、やや衰退的に推移すると考えられる。地価水準は下落基調に推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、養老町内の商業地域及び商業利用可能な用途混在地域を中心に、広域的には西濃各市町の商業地域も含 まれる。主な需要者は、地元個人事業主、地元法人等であるが、事業用地としての需要は借地による場合が多く、売買 需要の中心価格帯は明確な形では形成されていない。当地域は町内中心部付近に位置する準幹線街路沿いの用途混在的 な商業地域であるが、周辺の居住者の高齢化の進展や人口減少が進んでいる。事業目的の用地需要は限定的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は低層の店舗、医院、住宅等の集まる既存の商業地域であるが、賃貸市場は未成熟で、自己所有の建物がもっ ぱらである。したがって収益還元法は非適用とした。そして土地取引は隣接地の取得など、自用目的の取引が中心であ る。比準価格は、商業地の売買が少ないためやや広域的に事例を採用したが、市場の実態を反映した試算となっている 。代表標準地との検討を踏まえ、取引市場を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,300 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 98.8] [100.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向並びに転出傾向が強く、世帯数 も微減している。高齢者比率も県平均より高 い。需要が乏しいため不動産市況は弱い。 特別に目立った地域要因の変動は、見られな いが、衰退気味に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％