別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 養老 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   養老 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.

鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 養老郡養老町高田字高村内６３４番７外 ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農地の中に一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北4m町道 水道、下水 美濃高田 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 美濃高田駅南東方 650m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部の東側外延部に位置し、養老町内にあっては比較的利便性の高い住宅地域である。概ね現状維持的に 推移すると考えられるが、町全体の人口減少傾向が強いため、地価水準は下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、養老町内の住宅団地や小規模分譲地を中心に、広くは町内各所や西濃地方隣接市町の住宅地域を含む。 主な需要者は町内在住の一次取得者ではあるが、養老町の人口減少傾向が強く世帯数も減少しているため、需要者は減 少している。住宅用地取引も散発的である。当該地域は養老町中心部の東端付近に位置する住宅地域であるが、住宅用 地需要としては総額５００万円までが見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層一般住宅を中心とした地域であり、賃貸需要は乏しくまた画地規模の制約もあり、賃貸用共同住宅の新たな建築を 想定することは合理的でないため収益還元法は非適用とした。近隣地域は居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目 的の取引が中心の地域であり、取引事例は養老町内の類似地域において多数の信頼性のある事例を収集し得た。よって 、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向並びに転出傾向が強く、世帯数 も微減している。高齢者比率も県平均より高 い。需要が乏しいため不動産市況は弱い。 概ね現状維持的に推移しており、特段の地域 要因の変動は、見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.8 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　  -4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％