鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐南 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐南Ｙ３２ -67889	羽島郡岐南町		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m町道、西5.5m、角地		準工 (70,200)
b	岐阜南３１ -931348	岐阜市		建付地	（　）	長方形	西5.6m市道、中間画地		２住居都市機能誘導区域 (70,200)
c	岐南Ｙ２４ -68639	羽島郡岐南町		更地	（　）	長方形	北8m町道、中間画地		準工 (60,200)
d	岐阜南３９ -75105	岐阜市		更地	（　）	長方形	南6m市道、東6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,360)
e	岐南Ｙ３２ -68294	羽島郡岐南町		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m町道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.3]	49,225	100 [ 97.6]	50,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	51,900
b	(　 ) 52,248	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,248	100 [ 107.3]	48,693		50,200
c	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	35,588	100 [ 71.9]	49,497		51,000
d	(　 ) 49,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	51,068	100 [ 102.3]	49,920		51,400
e	(　 ) 30,260	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	33,622	100 [ 75.3]	44,651		46,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -2.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 +11.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,700 円／㎡]

岐南 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性のある造成事例を収集することができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,259,087	1,468,360	5,790,727	4,107,100	1,683,627	（　0.9733） 1,638,674	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	32,130,863 円　　　　（　 22,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐南 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	700.00	Ｓ1	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,414 ㎡	39.0 m x 36.0 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫（一棟貸し）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	700.00	100.0	700.00	901	631,000	3.0	1,893,000
							1.0	631,000
～

～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		631,000		1,893,000
								631,000

⑨年額支払賃料	631,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,572,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,572,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 530,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,041,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,893,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,605 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 631,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 199,522 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,259,087 円　　　　（　 5,134 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐南　　　　-915	758 ( 756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	991	対象基準階の　月額実質賃料　　 929 円/㎡　月額支払賃料（　 901 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐南　　　　-909	944 ( 904)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	944
c	岐南　　　　-917	809 ( 785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	852

岐南 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,900 円	61,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	227,160 円	7,572,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 419,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 514,900 円	61,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,468,360 円　（　　　　　　 1,038 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,300,000 円	設計監理料率　 85,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 50 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,107,100 円（　　　　　 2,905 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,259,087 円
②総費用	1,468,360 円
③純収益　①－②	5,790,727 円
④建物等に帰属する純収益	4,107,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,683,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,638,674 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,159 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,130,863 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
岐南 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐南 9-1

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　豊田　真弘

TEL.

鑑定評価額

71,700,000 円

１㎡当たりの価格

50,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽島郡岐南町徳田３丁目１８５番１				②地積　(㎡)	1,414 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	事務所兼倉庫Ｓ2	倉庫、工場のほか住宅も混在する工業地域	南8m町道、東側道	水道、ガス、下水	岐南 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

流通業務地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ町道

交通

施設

岐南駅南東方

1.4km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場を中心として戸建住宅、共同住宅、店舗等が混在する地域。今後も現状を維持しながら推移していくも
のと思料され、地価水準はやや上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

流通業務地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岐南町及び近隣市町に存する住工混在地域。主たる需要者は、工場・倉庫等としての利用を目的とする
中小法人等が中心と考えられる。当地域は商業施設や事務所も混在している地域であり、用途の多様性も認められるこ
とから需要は底堅い。なお、需要者の属性や取引形態も多様であることから、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

工場や倉庫は賃貸用物件が少ないことから、適正な賃料水準を見出しにくい状況にある。また、近隣地域では自己利用
目的での取引が中心であることから、収益価格の信頼性は相対的に劣る。よって、現実の市場性を反映した比準価格を
標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 83.1]

[103.0]
100

50,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で加速した消費者のＥＣシフトの影
響により、物流施設用地に対する需要は底堅
い。

都市計画道路新所平島線整備事業の進展に伴
い、交通アクセスの向上が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -7.8
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐南 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐南Ｙ３２ -67889	羽島郡岐南町		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m町道、西5.5m、角地		準工 (70,200)
b	岐南３２ -61078	羽島郡岐南町		更地	（　）	不整形	北12m町道、東6m、角地		準工 (70,200)
c	岐南３２ -74813	羽島郡岐南町		建付地	（　）	ほぼ整形	西9.5m町道、東3m、二方路		準工 (70,200)
d	岐阜中６０ -74956	岐阜市		更地	（　）	長方形	南6.8m市道、南6.8m、角地		準工居住誘導区域 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,404	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.3]	49,521	100 [ 97.1]	51,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	52,500
b	(　 ) 33,978	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	34,182	100 [ 82.4]	41,483		42,700
c	(　 ) 47,038	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	45,365	100 [ 99.3]	45,685		47,100
d	(　 ) 74,346	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	70,738	100 [ 120.2]	58,850		60,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,700 円／㎡]

岐南 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,848,292	1,437,096	5,411,196	3,986,500	1,424,696	（　0.9733） 1,386,657	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	27,189,353 円　　　　（　 19,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐南 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	700.00	Ｓ1	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,414 ㎡	39.0 m x 36.0 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平家建の貸倉庫（一棟貸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	700.00	100.0	700.00	873	611,100	5.0	3,055,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		611,100		3,055,500
								0

⑨年額支払賃料	611,100 円　×　12ヶ月　＝　 7,333,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,333,200 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 513,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,819,876 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,055,500 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,416 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,848,292 円　　　　（　 4,843 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐南　　　　-908	650 ( 623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	760	対象基準階の　月額実質賃料　　 877 円/㎡　月額支払賃料（　 873 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐南　　　　-909	944 ( 904)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	994
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐南 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,500 円	59,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	219,996 円	7,333,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 419,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 499,800 円	59,500,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,437,096 円　（　　　　　　 1,016 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,500,000 円	設計監理料率　 85,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 50 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,986,500 円（　　　　　 2,819 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,848,292 円
②総費用	1,437,096 円
③純収益　①－②	5,411,196 円
④建物等に帰属する純収益	3,986,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,424,696 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,386,657 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 981 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,189,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,200 円／㎡）