別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岐南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐南 -2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　正樹   TEL.

鑑定評価額 8,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島郡岐南町徳田９丁目１７１番 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 笠松 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 笠松駅北東方 450m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした住宅地域であり今後も現状維持にて推移すると予測する。また、名鉄「笠松」駅への接近 性も良好な住宅地域として需要者の選好性は底堅く、地価水準も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、名鉄名古屋本線沿線で概ね当町全域及び隣接する岐阜市、笠松町の住宅地域である。需要者の中 心は、周辺市町へ就労する一次取得者層である。標準地は、名鉄笠松駅まで徒歩圏であり、需要は堅調である。当町の 人口は、微増傾向が続き、増加率は県内市町で１位であり、生産年齢人口も微増傾向にある。土地は１，０００万円～ １，５００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万円～３，８００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、規模が小さい住宅団地内の戸建住宅で、賃貸アパートによる賃貸想定に基づく収益価格の試算は現実性 ・合理性に欠けるため、収益還元法は適用しなかった。当町及び隣接笠松町の取引事例より求め、市場性を有する比準 価格を採用し、前年指定基準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岐南（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     54,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、生産年齢人口とも増加傾向にある。 特段の変動要因は見られず、現状維持で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％ +0.9 ％