別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岐南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐南 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島郡岐南町下印食１丁目７３番３ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,184) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北4.6m町道 水道、下水 岐南 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ町道 交通 施設 岐南駅北東方 500m 法令 規制 ２中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 岐南町北西端、岐阜市との境界付近に位置する住宅地域。名鉄岐南駅徒歩圏に位置し、店舗等の利便施設や公共 施設にも比較的近くに位置する。宅地需要は底堅く地価は若干の上昇と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内の国道２１号以北の住宅地及び岐阜市の岐南駅徒歩圏の住宅地域である。近隣地域は名鉄名古屋本 線、ＪＲ東海道本線、国道２１号線に囲まれた地域である。需要者の中心は、町内在住または岐阜市内通勤の一次取得 者である。小規模宅地開発を中心に宅地供給が見られるが、十分消化できる需要もある。中心的な価格帯は土地は２０ ０㎡で概ね１，１００万円前後。新築住宅は、約２，５００万円前後と３，５００万円前後と二極化している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。一方、周辺 では、相続税対策や遊休地を活用したアパートが大半で、土地建物一体の純粋な不動産投資とは言い難い。このため土 地を含めた総元本に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は試算できなかった。比準価格を採用し、更に代表標 準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 54,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐南町は令和３年の人口動態調査では、自然 ・社会増減ともプラスで増加率は県下１位で ある。 岐阜市南西部の住宅地の価格に影響される地 域。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.4 交通・接近　　　  -5.7 環境　　　　　　  -0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％