別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 海津 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 5-3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男   TEL.

鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市南濃町吉田字二切７６０番１外 ②地積 　(㎡) 980   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 店舗兼住宅 Ｓ2 国道沿いに店舗等が 建ち並ぶ路線商業地 域 北東12m国道 水道、下水 美濃松山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 美濃松山駅北西方 1.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近年、新規の出店等は見られず、店舗集積が低水準である。静態的な南方背後の大規模住宅団地の情勢下、コロ ナ禍もあり、店舗地需要の回復の期待は薄いと推考する。これを反映して、地価は高目の下落持続と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市及び近隣市町の幹線道路沿いの商業地域又は商業混在地域と判定する。主な需要者は地域特性下、 地元の個人事業者及び広域展開を図る店舗、流通業者と言える。顧客となる周辺の住宅団地の静態的な動向の影響下、 又通過型の様相が強いため、周辺等での商業地取引は少ない。消費者ニーズの多様化、大型ＳＣの出現により商圏の広 域化や商業地域間の競合が激化している。中心価格帯は、取引が僅少、更に取引規模等が多様なため把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 基幹的な国道沿いにあって、自用目的での低層の店舗等利用が支配的と言える。十分な収益性を発揮するには商業熟成 度が低く、かつテナント需要も弱く、またコロナ禍もあり、投資採算性の確保は厳しい情勢に変わりはないと認識する 。よって、収益還元法の適用は見送った。本件では、実際の市場で生起した取引事例から求め、規範性、指標性、説得 性等に優れる比準価格を採用し、代表標準地価格との価格均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,300 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [105.6] [100.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 既存の路線商業地は郊外の新規大型複合店舗 等と競合しており、事業者の高齢化等、コロ ナ禍も加わり、商業立地の低下傾向は持続し ている。 大型貨物車の交通量が多いこともあり、沿道 の商業施設の集積状況は不活発で、静態的と 観察する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.8 交通・接近　　　  +2.9 環境　　　　　　  +4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％