別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 海津 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 5-2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.

鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市平田町今尾字東区１０２３番３外 ②地積 　(㎡) 1,049   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 台形 1.5:1 店舗 Ｓ2 小売店舗、金融機関 等が建ち並ぶ商業地 域 南東9m県道、三方路 水道、下水 駒野 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 駒野駅北東方 5.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平田地区の中心部付近に位置する幹線街路沿いの商業地域である。特に集客力の高い店舗は存せず、商圏内の居 住人口も減少傾向が強く、衰退傾向で推移すると考えられる。地価水準は下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の商業地域及び商業利用可能な用途混在地域を中心に、広域的には西濃各市町の商業地域も含まれ る。主な需要者は、地元個人事業主、地元法人等であるが、事業用地としての需要は借地による場合が多く、売買需要 の中心価格帯は明確な形では形成されていない。当地域は幹線街路沿いの商業地域であるが、特に集客力のある店舗は 存せず、背後地居住人口も減少傾向にある。近時では飲食系や物販系の事業収益の悪化の影響が懸念されてきている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は低層の店舗、営業所等の集まる既存の商業地域であるが、賃貸市場は未成熟で、自己所有の建物がもっぱら である。したがって収益還元法は非適用とした。そして土地取引は隣接地の取得など、自用目的の取引が中心である。 比準価格は、商業地の売買が少ないためやや広域的に事例を採用したが、市場の実態を反映した試算となっている。代 表標準地との検討を踏まえ、取引市場を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,300 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [103.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向並びに転出傾向が強い状態が続 いている。高齢者比率も県平均より高い。個 人消費動向は全般的には改善傾向にあるとは 言えない。 特段の地域要因の変動は、見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.8 交通・接近　　　  +1.3 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％