別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 海津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市海津町馬目字西方３６３番１ ②地積 　(㎡) 834   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 Ｓ2 低層の店舗とスーパ ー等が混在する路線 商業地域 南11m県道 水道、下水 駒野 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 駒野駅東方 3.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 海津市内では相対的に高い商業集積、繁華性を維持しているものの、商圏人口の減少等により出店傾向は弱い状 況で、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は海津市及び隣接市町の商業地域や住商混在地域である。主な需要者は地縁性を有する個人事業者及び沿道 サービス業者である。スーパーや小売店、飲食店等が見られる比較的交通量が多い県道沿いで、市内での商業集積度は 高い地域であるが、新規出店はほとんどなく、また、土地需要は事業用の定期借地権の設定によるものが多く、土地売 買の需要は全般的に弱い状況が続いている。市内の商業地の取引は少なく中心価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、海津市及び隣接する養老町内の商業地及び住商混在地の取引も採用したが、地域の特性を適切に反映して 試算した。一方、近隣地域は小売店舗等が存する商業地域であるが、従来からの自用の店舗等が中心となっており、収 益物件はほとんど見られず、また、出店傾向が弱く、賃貸事例も見出せない地域のため、収益還元法は適用しなかった 。よって、取引の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、地域の変動状況等を考慮の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商圏人口の減少、郊外型大型店舗への顧客流 出、事業者の高齢化、後継者不足に原材料価 格の高騰も加わり、市内の商業地は厳しい状 況が続いている。 比較的交通量が多く、市内では商業集積度、 繁華性の程度も高い地域であるが、店舗の閉 店や空店舗の継続が見られ、地価の下落傾向 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％