鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下呂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下呂Ｙ４４ -75385	下呂市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,330)
b	下呂Ｙ４０ -73728	下呂市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,330)
c	下呂４４ -944002	下呂市		更地	（　）	ほぼ整形	南西11m県道、中間画地		（都）２住居 (60,300)
d	下呂４０ -75969	下呂市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,473	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,975	100 [ 72.4]	56,595	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	59,400
b	(　 ) 40,939	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	51,696	100 [ 74.5]	69,391		72,900
c	(　 ) 83,179	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,098	100 [ 101.5]	80,885		84,900
d	(　 ) 57,762	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	67,480	100 [ 96.8]	69,711		73,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,900 円／㎡]

下呂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,390,312	2,764,291	10,626,021	9,737,000	889,021	（　0.9715） 863,684	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	15,994,148 円　　　　（　 33,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下呂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	264.00	Ｓ4	892.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防土砂災害警戒区域	100 ％	400 ％	400 ％	473 ㎡	19.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 8.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階部分は店舗、３～４階については居宅（ファミリータイプ６戸）の、店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.1 ％
の理由

標準的な共用スペースを考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.00	81.1	214.10	2,099	449,396	6.0	2,696,376
							1.0	449,396
2～ 2	店舗	264.00	81.1	214.10	1,606	343,845	6.0	2,063,070
							1.0	343,845
3～ 4	居宅	182.00	83.6	152.15	1,207	183,645	3.0	550,935
							0.0	0
～

～

計		892.00	82.1	732.50		1,160,531		5,861,316
								793,241

⑨年額支払賃料	1,160,531 円　×　12ヶ月　＝　 13,926,372 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 732.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における賃貸市場の実態を勘案し、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,926,372 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,138,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,088,262 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,861,316 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,924 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 793,241 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 248,126 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,390,312 円　　　　（　 28,309 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下呂　　　　-504	2,124 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,124	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,169 円/㎡　月額支払賃料（　 2,099 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下呂　　　　-505	1,726 ( 1,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,213
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下呂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	650,000 円	130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	426,791 円	14,226,372　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,248,000 円	130,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,764,291 円　（　　　　　　 5,844 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 892.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,737,000 円（　　　　　 20,586 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,390,312 円
②総費用	2,764,291 円
③純収益　①－②	10,626,021 円
④建物等に帰属する純収益	9,737,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	889,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	863,684 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,994,148 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
下呂 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下呂 5-1

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　向川原　毅彦

TEL.

鑑定評価額

33,300,000 円

１㎡当たりの価格

70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下呂市湯之島字門田８０１番２外				②地積　(㎡)	473 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (100,400)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ5	中層の温泉旅館等が建ち並ぶ商業地域	南東8.7m市道、南西側道	水道、下水	下呂 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．７ｍ市道

交通

施設

下呂駅北東方

550m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は店舗、旅館等が建ち並ぶ下呂市中心部の商業地域である。人流抑制の緩和や社会経済活動の再開に伴い
、観光業は回復基調にあるものの経営環境は依然厳しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は下呂市内の商業地及び住商が混在する地域であり、需要者は地元の個人や法人、県内外の事業者である。
下呂市はもともと外国人観光客が少なく新型コロナによるインバウンド蒸発の影響は限定的で、また国内客は回復傾向
にあるが、依然旅館経営は厳しい状況である。ただしここ数年市内でカフェ等観光客向けの店舗開店の動きが見られる
。下呂温泉は引湯権の負担が大きく、外部からの参入が困難で取引は少ない。市場の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では比準価格と収益価格を得た。商業地の評価において収益性は無視できないが、当地域の賃貸市場は未成熟であ
り、収益価格は低位に試算された。当地域では大半が自用店舗であり、収益物件の取引は殆どなく、市場の実勢を反映
した比準価格に優位性が認められる。比準に際しては旧下呂町内の商業性が認められる地域から事例を採用しており、
説得力を有する価格が得られた。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

下呂市は人口減少、高齢化の進行が顕著であ
る。観光業は回復基調にある。ホテル跡地に
観光交流センター「湯めぐり館」が令和４年
にオープンした。

地域要因に目立った変化等は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

下呂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下呂４０ -75969	下呂市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	下呂Ｙ４０ -63518	下呂市		更地	（　）	ほぼ整形	南東7m市道、中間画地		（都）商業土砂災害警戒区域 (80,300)
c	下呂Ｙ５５ -61096	下呂市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、南5m、角地		（都）商業 (100,360)
d	下呂Ｙ４４ -73768	下呂市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,762	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	66,460	100 [ 95.8]	69,374	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	72,800
b	(　 ) 29,849	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	31,806	100 [ 69.4]	45,830		48,100
c	(　 ) 52,045	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	45,752	100 [ 67.0]	68,287		71,700
d	(　 ) 39,942	100 [ 100.0]	[ 96.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,384	100 [ 59.1]	64,948		68,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,200 円／㎡]

下呂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,810,912	2,764,154	11,046,758	10,129,200	917,558	（　0.9721） 891,958	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	16,517,741 円　　　　（　 34,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下呂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	264.00	Ｓ4	892.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防土砂災害警戒区域	100 ％	400 ％	400 ％	473 ㎡	19.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 8.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階：店舗（フロアー貸し）、３、４階：共同住宅（２ＬＤＫ５０．７２㎡×３戸×２階）

⑦有効率　 82.1 ％
の理由

エントランス、廊下等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.00	81.1	214.10	2,071	443,401	5.0	2,217,005
							0.0	0
2～ 2	店舗	264.00	81.1	214.10	1,740	372,534	5.0	1,862,670
							0.0	0
3～ 4	居宅	182.00	83.6	152.15	1,290	196,274	2.0	392,548
							0.0	0
～

～

計		892.00	82.1	732.50		1,208,483		4,864,771
								0

⑨年額支払賃料	1,208,483 円　×　12ヶ月　＝　 14,501,796 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 732.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,501,796 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,036,126 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,765,670 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,864,771 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,242 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,810,912 円　　　　（　 29,199 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下呂　　　　-502	1,685 ( 1,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,080	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,080 円/㎡　月額支払賃料（　 2,071 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下呂　　　　-503	1,273 ( 1,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,819
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下呂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	552,000 円	138,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	444,054 円	14,801,796　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 167,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,324,800 円	138,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,764,154 円　（　　　　　　 5,844 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 892.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,129,200 円（　　　　　 21,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,810,912 円
②総費用	2,764,154 円
③純収益　①－②	11,046,758 円
④建物等に帰属する純収益	10,129,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	917,558 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	891,958 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,886 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,517,741 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,900 円／㎡）