別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 郡上 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡上 -2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 50,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡上市八幡町島谷字高砂町１４３８番８ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか事業 所等も混在する住宅 地域 南東6.5m市道 水道、下水 郡上八幡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 郡上八幡駅北東方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の一般住宅を中心とした市中心部に位置する住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する 。地価については下落傾向にて推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 土砂災害警戒区域　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、郡上市八幡地区の住宅地域と判断されるが、特に価格牽連性が認められるのは川南の新町地区周辺の住 宅地である。需要者は当町に地縁関係を有する個人が中心。当市で最も繁華性が高い新町地区に隣接し、幹線道路への アクセスも良好なため、需給は比較的安定している。地縁的選好性が強いため、規範性のある取引は少ないが、地元精 通者によれば、更地の相場は概ね坪１５万円前後とのことである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の取引事例に基づくもので、実証的かつ説得力を有する。一方、近隣地域は一般住宅のほか、事業所等 も混在するが、対象標準地の画地規模で賃貸物件を建築想定することは現実的に困難であることから、収益価格の試算 は断念した。自用目的の取引が大半であることから、価格決定に際しては、比準価格を標準とすべきと判断し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡上 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [102.6] [102.0] 100 50,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ２年ぶりに郡上踊りが開催され、当市を訪れ る観光客も昨年比で３０％程増加し、コロナ 前の８割近くまで戻ってきた。 地域要因に目立った変化等は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.2 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％