別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 郡上 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡上 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 50,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡上市八幡町職人町７６０番１ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 伝建保存地区 1:6 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な既成住宅地 域 東5.5m市道 水道、下水 郡上八幡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 郡上八幡駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (80,200) 土砂災害警戒区域 伝建保存地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、木造住宅が建ち並ぶ市内中心部の既成住宅地域である。人の出入りが少ない静態的な地域で、市全体 で高齢化が進行しており、地価については弱含みで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、郡上市八幡地区の住宅地域と判断されるが、特に価格牽連性が認められるのは伝建保存地区に指定され ている川北の住宅地域である。需要者は当地域に地縁関係を有する個人が中心。歴史的風情を有する既成市街地にあっ て潜在需要も見込まれるが、市場限定的な土地柄のため、規範性のある取引は少ない。市場の中心価格帯の把握は困難 であるが、更地の場合、総額で１０百万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、昔からの地割が現在も残る伝建保存地区に指定されており、戸建住宅又は併用住宅が連坦する住宅地域で ある。比準価格は現実の取引事例を価格判定の基礎としており、実証力を有する。一方、当地域に賃貸物件は殆どなく 、標準地の画地規模も小さいため、賃貸物件を建築想定する収益価格の試算は断念した。大半が自用目的であることか ら、価格決定に際しては、比準価格を標準とすべきと判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ２年ぶりに郡上踊りが開催され、当市を訪れ る観光客も昨年比で３０％程増加し、コロナ 前の８割近くまで戻ってきた。 地域要因に目立った変化等は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％