別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 本巣 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本巣 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 642,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本巣市見延字糸貫川通１４３０番３外 ②地積 　(㎡) 24,986   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 河川保全区域 (70,200) 1:1.2 工場 国道沿いに大規模工 場や倉庫が建ち並ぶ 工業地域 東12m国道、四方路 ガス 穂積 8.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   180 ｍ、南    70 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 穂積駅北方 8.4km 法令 規制 （都） 準工 (70,200) 河川保全区域 ⑤地域要因の将 　来予測 東海環状自動車道「糸貫ＩＣ」が２０２４年度に開通予定であり、高速交通網の整備に伴い、工業地域としての ポテンシャルの向上が期待される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西濃・岐阜圏域を中心とした工場地、流通業務用地が存する地域の範囲である。需要者の中心はメーカー または物流業者、卸小売業者等が中心である。資源価格高騰による影響懸念は残るが、高速交通網の整備に伴い市内の 工業地の需給関係は改善傾向にあり、ＩＣへの接近性が優る土地需要は比較的強く、企業の進出が目立つ。工場地の取 引事例が少なく、取引の属性及び規模も様々であり、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自社の工場が多く、賃料水準の把握が困難であることから、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格 は西濃圏域の工業地域の事例から査定したもので、工業地の需要動向を反映し、また需要者は周辺における取引状況を 検討の上、意思決定を行うことから、説得力が高いと思料する。以上より、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し て採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [104.0] [103.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利動向、物価高騰等による先行き不透明感 は残るものの、高速道路網の整備に伴い岐阜 県内の工場立地は比較的好調な状況を維持し ている。 国道沿いの工場地で今のところ静態的である が、当地域の南方で東海環状自動車道「糸貫 ＩＣ」が建設中で２０２４年度に開通予定で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.4 交通・接近　　　  +5.7 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％