鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

本巣 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	本巣５４ -69785	本巣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.4m国道、東4.8m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	本巣Ｙ５１ -66896	本巣市		更地	（　）	台形	南24.5m県道、中間画地		（都）幹線沿道地区Ⅰ型 (70,200)
c	池田Ｙ５９ -74990	揖斐郡池田町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m国道、北5.7m、角地		（都） (80,400)
d	瑞穂５９ -75238	瑞穂市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、南6.5m、角地		準都計 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,277	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	50,463	100 [ 96.6]	52,239	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	54,900
b	(　 ) 37,313	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	40,754	100 [ 84.8]	48,059		50,500
c	(　 ) 32,259	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	30,741	100 [ 65.8]	46,719		49,100
d	(　 ) 18,150	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	25,166	100 [ 66.7]	37,730		39,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.2	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,600 円／㎡]

本巣 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,505,050	1,120,302	4,384,748	3,043,140	1,341,608	（　0.9709） 1,302,567	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	22,852,053 円　　　　（　 21,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

本巣 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	260.00	Ｓ1	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	1,078 ㎡	28.0 m x 38.5 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家店舗（一棟貸し）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	100.0	260.00	1,859	483,340	4.0	1,933,360
							1.0	483,340
～

～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		483,340		1,933,360
								483,340

⑨年額支払賃料	483,340 円　×　12ヶ月　＝　 5,800,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,800,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 464,006 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,336,074 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,933,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,787 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 483,340 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 151,189 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,505,050 円　　　　（　 5,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	本巣　　　　-505	1,419 ( 1,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	1,843	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,918 円/㎡　月額支払賃料（　 1,859 円/㎡）　基準階 1 F B
b	本巣　　　　-509	1,992 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,992
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

本巣 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,800 円	40,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	174,002 円	5,800,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 367,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,600 円	40,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,120,302 円　（　　　　　　 1,039 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,043,140 円（　　　　　 2,823 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,505,050 円
②総費用	1,120,302 円
③純収益　①－②	4,384,748 円
④建物等に帰属する純収益	3,043,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,341,608 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,302,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,208 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,852,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
本巣 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

本巣 5-2

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　安田　聖子

TEL.

鑑定評価額

53,300,000 円

１㎡当たりの価格

49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	本巣市温井字東川原３９番				②地積　(㎡)	1,078 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1.5	店舗Ｓ1	県道沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北25m県道、背面道	水道、下水	穂積 7.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 220 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

穂積駅北西方

7.6km

法令

規制

（都）近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域周辺で相次いだ店舗等の出店は一服したが、ＩＣへの接近性が良好であることから工場進出も目立ち地
域全体として発展傾向にある。今後も商業地としての一定の集客力、繁華性が維持されることが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は本巣市及び隣接市町の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元企業のほか、チェー
ン展開する沿道サービス業者である。市内では本巣縦貫道沿いの大型商業施設に集客が集中していたが、平成２９年１
２月のショッピングセンター開業を筆頭に新規の出店が相次ぎ、当地域での集客力、繁華性は徐々に回復した。取引は
散発的で、画地規模や個別の事情等が多様であるため取引の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、本巣市及び隣接する北方町、瑞穂市の取引を採用したが、地域の特性を適切に反映して試算した。一方、
近隣地域は低層店舗が見られる路線商業地域であるが、自用店舗が中心となっており、収益物件の取引はほとんど見ら
れず、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、取引の実態を反映し実証的な比準価格を重視し、収益
価格は比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　瑞穂 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[147.3]

[105.0]
100

49,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大型商業施設への顧客集中により市内の全般
的な出店傾向は弱い状況が継続。店舗間の競
争に加えネット通販の拡大が売り上げに影響
。

市内の岐阜関ケ原線４車線化工事完了。東海
環状自動車道「大野神戸ＩＣ」「山県ＩＣ」
間の建設が２０２４年度開通を目指し周辺で
も進行中。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -11.7
交通・接近　　　 +23.5
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　 +7.2
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

本巣 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	本巣５４ -69785	本巣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.4m国道、東4.8m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	北方Ｙ４８ -58798	本巣郡北方町		更地	（　）	長方形	北22m県道、西5.5m、南6m、三方路		近商 (100,200)
c	瑞穂５１ -74988	瑞穂市		更地	（　）	不整形	西16m県道、東6m、二方路		近商 (100,200)
d	瑞穂Ｙ４８ -58174	瑞穂市		建付地	（　）	不整形	西16m県道、北7m、南6.5m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,277	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	50,463	100 [ 99.2]	50,870	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	53,400
b	(　 ) 38,870	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	42,570	100 [ 94.5]	45,048		47,300
c	(　 ) 43,755	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 76.6]	56,664	100 [ 124.4]	45,550		47,800
d	(　 ) 73,326	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	72,150	100 [ 140.5]	51,352		53,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -14.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 +26.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,600 円／㎡]

本巣 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,393,912	1,156,852	4,237,060	3,043,140	1,193,920	（　0.9709） 1,159,177	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	20,336,439 円　　　　（　 18,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

本巣 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	260.00	Ｓ1	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	1,078 ㎡	28.0 m x 38.5 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗の一棟貸しを想定した。使用容積率は、駐車スペースを必要とするロードサイド型店舗が多い地域性を考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	100.0	260.00	1,820	473,200	5.0	2,366,000
							1.0	473,200
～

～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		473,200		2,366,000
								473,200

⑨年額支払賃料	473,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,678,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,678,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 454,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,224,128 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,366,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,767 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 473,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 148,017 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,393,912 円　　　　（　 5,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	本巣　　　　-509	1,992 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,162	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,879 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北方　　　　-508	2,242 ( 2,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	1,779
c	瑞穂　　　　-526	1,495 ( 1,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,695

本巣 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	201,000 円	40,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	170,352 円	5,678,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 367,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,600 円	40,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,156,852 円　（　　　　　　 1,073 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,043,140 円（　　　　　 2,823 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,393,912 円
②総費用	1,156,852 円
③純収益　①－②	4,237,060 円
④建物等に帰属する純収益	3,043,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,193,920 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,159,177 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,075 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,336,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,900 円／㎡）