別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 飛騨 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飛騨 -3 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　向川原　毅彦   TEL.

鑑定評価額 2,960,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飛騨市神岡町船津字大島２０４９番５ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 一般住宅が連たんす る旧来からの住宅地 域 東8m市道 水道、下水 杉崎 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 杉崎駅北東方 19.0km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は神岡町中心部に所在する旧来からの地域で衰退傾向にあり、今後は高齢化が更に進行し、地価は下落が 続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧神岡町全域の住宅地域及び飛騨市辺縁部である。主たる需要者は当地域に地縁を有する個人で、他地域 からの流入は少ない。鉱業が廃れて後、町は基幹産業が見当たらず、人口減少、少子高齢化が著しい。令和４年４月時 点での神岡町の高齢化率は約４６％である。山間の市街地であり、宅地利用は限定的で、取引は船津地区のほか坂富町 、江馬町、東町で見られる程度で件数は全体的に少ない。そのため需要の中心価格の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では比準価格のみを得た。当地域及び周辺に賃貸物件は見受けられるものの取引は主に自己利用目的で行われてい る。市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適しており、また実際に生起する取引を基に算出しているため実証性に 優れる。比準に際しては対象標準地周辺の住宅地域から代替性の認められる事例を採用しており、説得力の高い価格が 得られた。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [241.5] [101.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飛騨市は人口減少、高齢化の進行が顕著であ る。次世代ニュートリノ観測施設ハイパーカ ミオカンデの整備が進むも地域経済への波及 効果は少ない。 地域要因に変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.8 交通・接近　　　  +8.2 環境　　　　　　+142.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％