鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

瑞穂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	瑞穂５１ -61308	瑞穂市		建付地	（　）	台形	北11.8m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	瑞穂Ｙ４８ -58174	瑞穂市		建付地	（　）	不整形	西16m県道、北7m、南6.5m、三方路		商業 (100,400)
c	瑞穂Ｙ４８ -67573	瑞穂市		更地	（　）	長方形	南13m市道、北7m、二方路		１住居 (70,200)
d	瑞穂Ｙ４８ -58671	瑞穂市		底地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、南4.5m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,448	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	64,808	100 [ 93.6]	69,239	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,200
b	(　 ) 73,326	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	72,150	100 [ 97.8]	73,773		73,800
c	(　 ) 67,986	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	65,387	100 [ 86.4]	75,679		75,700
d	(　 35,000) 70,000	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	68,833	100 [ 82.3]	83,637		83,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.4	交通・接近　 +7.9	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.8	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.3	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,000 円／㎡]

瑞穂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,681,008	1,393,326	6,287,682	5,622,440	665,242	（　0.9721） 646,682	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	11,975,593 円　　　　（　 33,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瑞穂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	360 ㎡	13.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗（フロアー貸し）。２～４Ｆ：住宅（２ＬＤＫ、６０㎡×２戸×３階）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	2,223	266,760	5.0	1,333,800
							0.0	0
2～ 4	住宅	120.00	100.0	120.00	1,120	134,400	2.0	268,800
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	100.0	480.00		669,960		2,140,200
								0

⑨年額支払賃料	669,960 円　×　12ヶ月　＝　 8,039,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,039,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 666,202 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,661,318 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,140,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,690 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,681,008 円　　　　（　 21,336 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	瑞穂　　　　-511	2,581 ( 2,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	1,564	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,232 円/㎡　月額支払賃料（　 2,223 円/㎡）　基準階 1 F B
b	瑞穂　　　　-512	2,812 ( 2,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,899
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瑞穂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,400 円	76,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	249,826 円	8,327,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 643,400 円	76,600,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	76,600 円	76,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,600 円	76,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,393,326 円　（　　　　　　 3,870 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,622,440 円（　　　　　 15,618 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,681,008 円
②総費用	1,393,326 円
③純収益　①－②	6,287,682 円
④建物等に帰属する純収益	5,622,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	665,242 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	646,682 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,796 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,975,593 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
瑞穂 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

瑞穂 5-1

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　吉村　寿也

TEL.

鑑定評価額

24,900,000 円

１㎡当たりの価格

69,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	瑞穂市別府字堤内四ノ町１１９０番				②地積　(㎡)	360 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、営業所のほか一般住宅も見られる商業地域	東7m市道	水道、下水	穂積 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層の店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

穂積駅南方

450m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

既成市街地内の熟成した商業地域であるが、大型商業施設へ顧客が流出し、商況は停滞を続ける、と予測する。
一方、駅徒歩圏内に位置し、利便性、希少性に優ることから地価水準は強含みで推移する、と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は瑞穂市内の商業地域及び商業系用途の混在する住宅地域。需要者の中心は地元事業者である。圏内では、
中小店舗を中心とし、集客力の弱い既成商業地域から郊外型大型店舗に顧客が流出している。近隣地域も顧客が流出し
、商況は低迷している。しかし、駅徒歩圏内に存する近隣地域は利便性、希少性が高く、商業系以外の需要も潜在して
いるため総じて需要は堅調に推移している。新規の供給が稀で、取引が少ないため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺に見られる商業用物件は自用物件が中心となっている。既存の賃貸用物件も見られるが、商業用の建物賃
貸市場は十分に成熟しておらず、近年、賃貸を目的として商業用物件が新築されることは少なくなっている。取引が行
われる場合も自用目的の割合が多いため、賃貸経営を前提とする収益価格の説得力はやや劣る。従って、現実の取引事
例を基礎とし、より説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内及び周辺市町で郊外型大型商業施設の進
出が続いており、中小店舗を中心とする既成
の商業地域から新興の大型商業施設へと顧客
が流出している。

穂積駅を中心とする既成市街地内の商業地域
として熟成している。穂積駅の周辺では、土
地区画整理事業を中心に再開発の計画が検討
されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

瑞穂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	瑞穂Ｙ４８ -58174	瑞穂市		建付地	（　）	不整形	西16m県道、北7m、南6.5m、三方路		商業 (100,400)
b	瑞穂５１ -61308	瑞穂市		建付地	（　）	台形	北11.8m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	瑞穂Ｙ５９ -65109	瑞穂市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、中間画地		商業 (89,388)
d	瑞穂Ｙ４８ -67573	瑞穂市		更地	（　）	長方形	南13m市道、北7m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,326	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	73,473	100 [ 104.7]	70,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,200
b	(　 ) 63,448	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	64,743	100 [ 91.2]	70,990		71,000
c	(　 ) 53,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	59,579	100 [ 90.6]	65,760		65,800
d	(　 ) 67,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	66,653	100 [ 88.5]	75,314		75,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.8	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.4	交通・接近　 +7.9	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.3	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.3	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,600 円／㎡]

瑞穂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,356,685	1,598,786	6,757,899	6,165,600	592,299	（　0.9721） 575,774	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	10,662,481 円　　　　（　 29,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瑞穂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	360 ㎡	13.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し。２～４階住宅は２ＬＤＫが各階２戸、平均専有面積：６０㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の設置による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	2,327	279,240	4.0	1,116,960
							1.0	279,240
2～ 4	住宅	120.00	100.0	120.00	1,200	144,000	2.0	288,000
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	100.0	480.00		711,240		1,980,960
								279,240

⑨年額支払賃料	711,240 円　×　12ヶ月　＝　 8,534,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,534,880 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 573,487 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,249,393 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,980,960 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,522 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 279,240 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 88,770 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,356,685 円　　　　（　 23,213 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	瑞穂　　　　-510	2,170 ( 2,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,411	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,401 円/㎡　月額支払賃料（　 2,327 円/㎡）　基準階 1 F B
b	瑞穂　　　　-511	2,581 ( 2,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,390
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瑞穂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	84,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	264,686 円	8,822,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 705,600 円	84,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,598,786 円　（　　　　　　 4,441 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,165,600 円（　　　　　 17,127 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,356,685 円
②総費用	1,598,786 円
③純収益　①－②	6,757,899 円
④建物等に帰属する純収益	6,165,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	592,299 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	575,774 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,599 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,662,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,600 円／㎡）