別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 瑞穂 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瑞穂 -3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瑞穂市古橋字若宮１５５０番１７ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 北6m市道 水道 穂積 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 穂積駅南西方 4.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、現状のまま推移する、と予測する。瑞穂市西部郊外に位置する近隣地域の利 便性は低く、需要は低迷している。また、建築費高騰の影響もあり、地価は下落傾向で推移する、と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瑞穂市の西部郊外に位置する住宅地域。需要者の中心は瑞穂市又はその周辺市町に勤務する一次取得者層 である。市内の住宅地域のうち、穂積駅を中心とする瑞穂市東部市街地内の住宅地域は利便性が高く、相対的に高い人 気を維持している。一方、瑞穂市の西端に位置する近隣地域の需要は低迷を続けている。また、建築費高騰の影響もあ り、地価は下落傾向が続いている。中心価格帯は、土地は８００万円程度、新築戸建ては２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では居住環境に着目した自用目的の取引が中心となっている。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を 決定する傾向にあるため比準価格の説得力は高い。一方、近隣地域周辺で共同住宅が建築される場合、駐車場確保のた め敷地規模は大きくなる傾向にある。対して、対象標準地は規模が小さいため共同住宅の想定が困難である。よって、 収益価格は試算しない。従って、代表標準地との検討を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瑞穂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [135.0] [100.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微増傾向にある。高齢化率は県下 で最も低い水準にある。令和４年の土地取引 件数、住宅着工戸数は前年をやや上回る水準 で推移している。 戸建住宅を中心とする熟成した低層住宅地域 であり、近隣地域周辺の環境に大きな変動は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％