別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 瑞穂 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瑞穂 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　晃宏   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瑞穂市穂積字野口１３４３番６ ②地積 　(㎡) 586   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い古く からの住宅地域 西6.1m市道 水道 穂積 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．１ ｍ市道 交通 施設 穂積駅南方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする市街化調整区域内の集落地域であり、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準 はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市の市街化調整区域内の住宅地域を中心に、その周辺の市街化区域内住宅地域も含む。主たる需要者は 当該圏域に地縁性を有する個人を中心とする。新旧の戸建住宅が見られる住宅地域であるが、公法上の規制等から宅地 取引は限定的且つ静態的となっている。また需要者の選好性が市街化区域内宅地へと流れる傾向から、需給は弱含みと なっている。なお市場の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地のみで坪当たり１０万円弱程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域における土地利用上の制限から賃貸用共同住宅の想定は現実的ではないため、収益還元法は非適用とし た。比準価格は周辺において実際に生起した取引価格を基に試算しており、説得力を有する。また需要者は実際の取引 事例を参考に意思決定するものと思料され、比準価格の規範性は高い。よって本件では市場の実勢を反映した比準価格 を妥当と判断して採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 81.8] [100.0] 100 29,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微増傾向で高齢化率も県下で最 も低い。土地取引件数、新設着工戸数も概ね 安定的に推移している。 地域要因に特に変動は認められず、静態的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.6 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％