別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山県 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山県 9-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　豊田　真弘   TEL.

鑑定評価額 230,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山県市大字高富字井之表２２７番４外 ②地積 　(㎡) 10,813   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:2 工場 工場のほか農地や一 般住宅も見られる工 業地域 西9m市道、南側道 下水 岐阜 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 13.0km 法令 規制 （都） 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が広がる中に工場や住宅が混在する住工混在地域であり、行政主導の工場誘致により工場が増えつつある。 今後も、東海環状自動車道の開通による工場立地が期待され、地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山県市及び周辺市町の比較的規模の大きい画地の存する工業地域。主たる需要者は工場や倉庫の建設又 は既存施設の移転を目指す当該圏域に拠点を有する企業が中心と考えられる。東海環状自動車道の開通により工場立地 が期待されるが、地方の中小企業の実態はやや不透明である。なお、大規模工業地の取引は少ないことから、中心価格 帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場や倉庫は賃貸用物件が少なく、特に大規模工場地における適正な賃料水準を見出すことは困難な状況である。また 、周辺地域の工場地は自社所有地が大半であることから、収益還元法の適用を断念した。よって、現実の市場性を反映 した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [193.2] [101.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で加速した消費者のＥＣシフトの影 響により、物流施設用地に対する需要は底堅 い。 周辺では行政主導による企業誘致が進められ ており、工場集積が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.4 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　+101.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％