鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山県 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	山県Ｙ２４ -67266	山県市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.2m市道、中間画地		（都）近商土砂災害警戒区域 (80,200)
b	山県Ｙ２６ -62083	山県市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西13m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	岐阜北Ｙ６０ -61803	岐阜市		建付地	（　）	長方形	南12m市道、北6m、二方路		２住居居住誘導区域 (70,200)
d	岐阜北Ｙ５０ -61995	岐阜市		建付地	（　）	不整形	南16.1m市道、北東3m、二方路		近商都市機能誘導区域 (90,200)
e	岐阜北Ｙ２６ -65202	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東28m県道、北6m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,300	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,124	100 [ 78.3]	44,858	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,900
b	(　 ) 53,305	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,092	100 [ 89.5]	59,321		59,300
c	(　 ) 59,392	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 104.0]	70,457	100 [ 124.4]	56,637		56,600
d	(　 ) 40,328	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.9]	55,457	100 [ 125.0]	44,366		44,400
e	(　 ) 32,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 103.0]	52,341	100 [ 99.4]	52,657		52,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.4	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,600 円／㎡]

山県 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,418,255	1,909,790	7,508,465	5,879,340	1,629,125	（　0.9721） 1,583,672	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	29,327,259 円　　　　（　 26,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山県 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	501.77	Ｓ1	501.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,093 ㎡	34.0 m x 33.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家店舗（スケルトン）を一括で賃貸することを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	501.77	100.0	501.77	1,648	826,917	4.0	3,307,668
							1.0	826,917
～

～

～

～

計		501.77	100.0	501.77		826,917		3,307,668
								826,917

⑨年額支払賃料	826,917 円　×　12ヶ月　＝　 9,923,004 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 501.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,923,004 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 793,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,129,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,307,668 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,431 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 826,917 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 258,660 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,418,255 円　　　　（　 8,617 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	山県　　　　-502	1,317 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,626	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,648 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜北　　　　-531	2,191 ( 2,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,774
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

山県 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	400,500 円	80,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	297,690 円	9,923,004　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 378,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 672,800 円	80,100,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	80,100 円	80,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,100 円	80,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,909,790 円　（　　　　　　 1,747 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 501.77 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,879,340 円（　　　　　 5,379 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,418,255 円
②総費用	1,909,790 円
③純収益　①－②	7,508,465 円
④建物等に帰属する純収益	5,879,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,629,125 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,583,672 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,449 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,327,259 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
山県 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山県 5-1

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　田内　淳

TEL.

鑑定評価額

55,300,000 円

１㎡当たりの価格

50,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山県市大字高富字天王１２７２番２				②地積　(㎡)	1,093 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	台形 1:1	店舗ＲＣ2	中規模店舗等が多い路線商業地域	東12m県道	水道、ガス、下水	岐阜 10.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 1,093 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

岐阜駅北方

10.0km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

山県市中心市街地内にある幹線道路沿いの商業地域で、商業集積が市役所寄りに移っており、店舗の新規出店は
近年少なく現状のまま推移すると予測する。地価は今後も下落基調と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、山県市のほか岐阜市北部の路線商業地域ある。市場参加者は市内及び隣接市の自営業者のほか、全国チ
ェーンの物販・飲食業者などが想定できる。路線商業地の取引自体が少なく借地も多くみられ、価格水準の把握は困難
な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は、旧来型の中小店舗が多いが、同一需給圏内では、大規模店舗が土地を賃借し出店するケースも比較的
多く、割安であれば購入するケースも見受けられる。一方、新規の賃貸店舗にテナントで入居するケースは少ない。し
たがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　関 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,600 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[ 97.0]

100
[ 91.9]

[100.0]
100

50,600

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの流行以降業種、業態、客足、営
業時間等の変化がみられる。

標準地向かいの店舗跡地が未利用となってい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +8.3
環境　　　　　　 -22.5
行政　　　　　　  +7.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

山県 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	山県Ｙ２６ -62083	山県市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西13m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	岐阜北５６ -69813	岐阜市		更地	（　）	ほぼ正方形	北15.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	岐阜北３２ -65827	岐阜市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西11m市道、中間画地		近商土砂災害警戒区域 (90,200)
d	岐阜北３１ -66352	岐阜市		更地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		２住居都市機能誘導区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,305	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,292	100 [ 90.5]	57,781	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,800
b	(　 ) 41,031	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,908	100 [ 85.8]	47,678		47,700
c	(　 ) 40,816	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	43,534	100 [ 87.4]	49,810		49,800
d	(　 ) 57,693	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,693	100 [ 100.0]	57,693		57,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,800 円／㎡]

山県 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,962,894	1,973,757	7,989,137	6,070,180	1,918,957	（　0.9721） 1,865,418	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	34,544,778 円　　　　（　 31,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山県 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	501.77	Ｓ1	501.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,093 ㎡	13.0 m x 28.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平屋の１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	501.77	100.0	501.77	1,659	832,436	5.0	4,162,180
							1.0	832,436
～

～

～

～

計		501.77	100.0	501.77		832,436		4,162,180
								832,436

⑨年額支払賃料	832,436 円　×　12ヶ月　＝　 9,989,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 501.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は、通り抜け程度の徴収額のため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 756,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,989,232 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 756,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,074,523 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,670,709 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,162,180 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,460 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 832,436 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 254,725 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,962,894 円　　　　（　 9,115 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜北　　　　-529	1,696 ( 1,645)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,615	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,713 円/㎡　月額支払賃料（　 1,659 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜北　　　　-531	2,191 ( 2,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,811
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

山県 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	330,800 円	82,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	322,357 円	10,745,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 460,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 694,600 円	82,700,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	82,700 円	82,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,700 円	82,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,973,757 円　（　　　　　　 1,806 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 501.77 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,070,180 円（　　　　　 5,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,962,894 円
②総費用	1,973,757 円
③純収益　①－②	7,989,137 円
④建物等に帰属する純収益	6,070,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,918,957 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,865,418 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,544,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,600 円／㎡）