鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

可児 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	可児Ｙ０５ -66320	可児市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m県道、中間画地		（都）近商 (90,200)
b	可児Ｙ４６ -68580	可児市		更地	（　）	台形	北東8m市道、南東6.5m、角地		（都） (70,200)
c	可児Ｙ４６ -68731	可児市		建付地	（　）	ほぼ整形	東11m市道、北4m、角地		（都） (70,200)
d	可児４７ -67524	可児市		更地	（　）	台形	西10m県道、北4.5m、角地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,449	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	40,215	100 [ 73.0]	55,089	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.8] 　　　　 100	56,600
b	(　 ) 64,814	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	66,553	100 [ 107.9]	61,680		63,400
c	(　 ) 27,880	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	27,521	100 [ 50.3]	54,714		56,200
d	(　 ) 20,603	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 89.0]	23,103	100 [ 50.3]	45,930		47,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -23.4	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 -11.6	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 -15.1	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,400 円／㎡]

可児 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,217,505	2,849,392	12,368,113	10,137,600	2,230,513	（　0.9706） 2,164,936	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	40,091,407 円　　　　（　 34,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

可児 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	420.00	ＬＳ2	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	1,157 ㎡	46.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、１階は店舗、２階は住宅（３ＬＤＫ×５戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下の設置による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	100.0	420.00	2,215	930,300	3.0	2,790,900
							1.0	930,300
2～ 2	住宅	420.00	100.0	420.00	920	386,400	2.0	772,800
							0.0	0
～

～

～

計		840.00	100.0	840.00		1,316,700		3,563,700
								930,300

⑨年額支払賃料	1,316,700 円　×　12ヶ月　＝　 15,800,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 756,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,800,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 756,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,655,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,900,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,563,700 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,073 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 930,300 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 284,672 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,217,505 円　　　　（　 13,153 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	可児　　　　-501	2,262 ( 2,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,262	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,283 円/㎡　月額支払賃料（　 2,215 円/㎡）　基準階 1 F B
b	可児　　　　-513	2,074 ( 1,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,304
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

可児 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	640,000 円	128,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	496,692 円	16,556,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 151,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,305,600 円	128,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,849,392 円　（　　　　　　 2,463 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,137,600 円（　　　　　 8,762 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,217,505 円
②総費用	2,849,392 円
③純収益　①－②	12,368,113 円
④建物等に帰属する純収益	10,137,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,230,513 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,164,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,871 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,091,407 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
可児 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

可児 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　貴紀

TEL.

鑑定評価額

64,700,000 円

１㎡当たりの価格

55,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	可児市帷子新町２丁目５３番外				②地積　(㎡)	1,157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）地区計画等 (90,200)
	2:1	店舗Ｓ2	店舗が点在する区画整理後の駅前商業地域	北17m市道、西側道	水道、下水	西可児 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 110 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

西可児駅南方

230m

法令

規制

（都）近商
(80,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

背後に位置する複数の大型住宅団地内居住者を顧客とする西可児駅前の商業地域である。団地内居住者の高齢化
が顕著であり、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

規模　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の駅前商業地域のほか幹線道路沿いの商業地域等も含まれる。主な需要者は、地元企業のほか、金
融機関や開業医も考えられる。主たる商圏を形成する背後住宅団地群の居住者の高齢化により、西可児駅の乗降者数は
大きく減少しているが、駅前商業地域は団地居住者の近隣商業地域としての役割を担っている。駅前商業地域の範囲が
狭く、事業用定借の活用も見られ、取引が限定的であるため、中心価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の周辺には低層店舗が多いものの自用の店舗が大半であり、収益性重視の度合いは低い。本件では取引事例比
較法の適用に当たり、近隣地域が位置する西可児駅周辺での事例の採用が可能であったことから、地域の取引実態を反
映する説得力の高い比準価格を試算し得た。したがって、比準価格を重視して収益価格を比較考量するとともに、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　可児 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,800 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[107.0]

100
[ 92.9]

[102.8]
100

55,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内では、近年、坂戸・瀬田地区での店舗出
店が目立っていたが、現在では落ち着きを見
せ始め、熟成過程にある。

背後の大型住宅団地群により商圏が形成され
ており、駅前商業地の希少性が価格を下支え
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.3
交通・接近　　　 -13.4
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

可児 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	可児４７ -62059	可児市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.5m県道、中間画地		（都）１住居土砂災害警戒区域 (60,200)
b	可児Ｙ５２ -62267	可児市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	可児１４ -70977	可児市		建付地	（　）	不整形	北25m県道、西16m、南東7.5m、三方路		（都）近商 (90,200)
d	可児Ｙ０５ -66320	可児市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m県道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,646	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	38,369	100 [ 72.1]	53,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.8] 　　　　 100	54,700
b	(　 ) 53,228	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,068	100 [ 88.0]	60,305		62,000
c	(　 ) 32,977	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.3]	38,660	100 [ 71.9]	53,769		55,300
d	(　 ) 36,449	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	40,215	100 [ 69.9]	57,532		59,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -12.1	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -23.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,000 円／㎡]

可児 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,199,210	2,893,557	12,305,653	10,296,000	2,009,653	（　0.9706） 1,950,569	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	36,121,648 円　　　　（　 31,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

可児 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	420.00	ＬＳ2	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	1,157 ㎡	46.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：住宅（３ＬＤＫ×５戸）、駐車場：２１台（駐車場使用料は賃料に含む）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	100.0	420.00	2,009	843,780	3.0	2,531,340
							1.0	843,780
2～ 2	住宅	420.00	100.0	420.00	1,205	506,100	2.0	1,012,200
							0.0	0
～

～

～

計		840.00	100.0	840.00		1,349,880		3,543,540
								843,780

⑨年額支払賃料	1,349,880 円　×　12ヶ月　＝　 16,198,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されていため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,198,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,295,885 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,902,675 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,543,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,601 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 843,780 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 263,934 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,199,210 円　　　　（　 13,137 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	可児　　　　-501	2,262 ( 2,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,196	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,071 円/㎡　月額支払賃料（　 2,009 円/㎡）　基準階 1 F B
b	可児　　　　-509	1,991 ( 1,986)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	2,096
c	可児　　　　-514	1,883 ( 1,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,921

可児 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	650,000 円	130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	485,957 円	16,198,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,326,000 円	130,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,893,557 円　（　　　　　　 2,501 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,296,000 円（　　　　　 8,899 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,199,210 円
②総費用	2,893,557 円
③純収益　①－②	12,305,653 円
④建物等に帰属する純収益	10,296,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,009,653 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,950,569 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,686 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,121,648 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,200 円／㎡）