鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

可児 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	可児４７ -76348	可児市		建付地	（　）	不整形	南4.5m県道、中間画地		（都）商業 (90,270)
b	可児Ｙ５２ -62267	可児市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	可児Ｙ０５ -66320	可児市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m県道、中間画地		（都）近商 (90,200)
d	可児Ｙ０５ -66169	可児市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、東6m、角地		（都）商業 (100,400)
e	可児Ｙ４６ -61284	可児市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.2m市道、中間画地		（都）商業 (90,312)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,843	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	61,940	100 [ 86.0]	72,023	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.6] 　　　　 100	73,900
b	(　 ) 53,228	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,068	100 [ 76.5]	69,370		71,200
c	(　 ) 36,449	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	40,215	100 [ 59.0]	68,161		69,900
d	(　 ) 48,204	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,706	100 [ 68.9]	67,788		69,600
e	(　 ) 45,001	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,001	100 [ 65.5]	68,704		70,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.8	交通・接近　 -19.3	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.2	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,000 円／㎡]

可児 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,310,701	5,345,409	18,965,292	16,515,000	2,450,292	（　0.9721） 2,381,929	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	44,109,796 円　　　　（　 35,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

可児 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	416.00	Ｓ3	1,248.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,227 ㎡	28.5 m x 43.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階、３階：事務所　平面式駐車場２５台

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

内階段・廊下等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	416.00	84.6	351.94	2,445	860,493	6.0	5,162,958
							2.0	1,720,986
2～ 3	事務所	416.00	79.8	331.97	1,700	564,349	3.0	1,693,047
							1.0	564,349
～

～

～

計		1,248.00	81.4	1,015.88		1,989,191		8,549,052
								2,849,684

⑨年額支払賃料	1,989,191 円　×　12ヶ月　＝　 23,870,292 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,015.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,870,292 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,500,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,029,623 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,340,669 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,549,052 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,651 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,849,684 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 891,381 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,310,701 円　　　　（　 19,813 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	可児　　　　-503	1,961 ( 1,902)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,228	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,596 円/㎡　月額支払賃料（　 2,445 円/㎡）　基準階 1 F B
b	可児　　　　-506	2,400 ( 2,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,727
c	可児　　　　-510	2,549 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,832

可児 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,125,000 円	225,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	761,109 円	25,370,292　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 714,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,295,000 円	225,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,345,409 円　（　　　　　　 4,356 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	225,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,248.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,515,000 円（　　　　　 13,460 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,310,701 円
②総費用	5,345,409 円
③純収益　①－②	18,965,292 円
④建物等に帰属する純収益	16,515,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,450,292 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,381,929 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,941 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,109,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
可児 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

可児 5-1

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　安藤　一成

TEL.

鑑定評価額

85,600,000 円

１㎡当たりの価格

69,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	可児市広見５丁目７６番外				②地積　(㎡)	1,227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.5	事務所ＲＣ3	やや規模大の店舗、事務所の目立つ商業地域	西12m県道、三方路	水道、下水	新可児 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 190 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

新可児駅東方

850m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

可児市内の中心商業地域。一定の繁華性は保たれている。地価は概ね現状維持程度で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0
規模　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は可児市内の商業地域を中心に、広域的には周辺隣接市を含む地域である。需要者は地元個人事業主、法人
等のほか全国展開のチェーン店などである。事業用地としての需要は借地による出店が多く、売買事例が少ないため、
中心となる売買価格相場は明確な形では形成されていない。２４８号線バイパスの開設以降、道路交通量はやや減少し
たものの、繁華性は一定程度維持されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中低層の店舗、事務所、営業所ビルが集まる幹線道路沿いの地方都市の商業地域である。当該地域では集積
度の高い都市部の商業地域とは異なり自社用地が中心で、当初より賃貸目的の物件が安定的に運営できる環境にはなく
収益価格は低く求められた。そして土地取引は自用目的の取引が中心である。よって取引実態を反映した比準価格を標
準に、収益価格を参酌し、さらには代表標準地からの検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　可児 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,800 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[107.0]

100
[ 74.0]

[102.6]
100

69,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産活動は供給面での制約等の影響がみられ
るものの、個人消費、雇用情勢とともに緩や
かに持ち直しつつある。

当市の中心的商業地。近傍の可児駅東土地区
画整理事業のほかは、特段の地域要因の変動
はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.8
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

可児 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	可児Ｙ４６ -61284	可児市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.2m市道、中間画地		（都）商業 (90,312)
b	可児Ｙ０５ -66169	可児市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、東6m、角地		（都）商業 (100,400)
c	可児Ｙ１９ -62184	可児市		更地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		（都）商業 (90,360)
d	可児１４ -62131	可児市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南11m市道、西5m、角地		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,001	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,866	100 [ 65.5]	68,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.6] 　　　　 100	70,300
b	(　 ) 48,204	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,706	100 [ 67.0]	69,710		71,500
c	(　 ) 38,929	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,851	100 [ 57.5]	67,567		69,300
d	(　 ) 54,617	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	51,915	100 [ 75.4]	68,853		70,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.2	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,500 円／㎡]

可児 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,545,205	5,125,330	18,419,875	15,560,800	2,859,075	（　0.9450） 2,701,826	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	50,033,815 円　　　　（　 40,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

可児 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	416.00	Ｓ3	1,248.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,227 ㎡	28.5 m x 43.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、１階は店舗、２階３階は事務所、及び平面式駐車場２５台を想定した。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

内階段・廊下等の共用スペースを考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	416.00	84.6	351.94	2,472	869,996	6.0	5,219,976
							2.0	1,739,992
2～ 3	事務所	416.00	79.8	331.97	1,700	564,349	3.0	1,693,047
							1.0	564,349
～

～

～

計		1,248.00	81.4	1,015.88		1,998,694		8,606,070
								2,868,690

⑨年額支払賃料	1,998,694 円　×　12ヶ月　＝　 23,984,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,015.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,984,328 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,500,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,548,433 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,935,895 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,606,070 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,455 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,868,690 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 531,855 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,545,205 円　　　　（　 19,189 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	可児　　　　-515	1,919 ( 1,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,569 円/㎡　月額支払賃料（　 2,472 円/㎡）　基準階 1 F B
b	可児　　　　-508	2,104 ( 2,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,630
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

可児 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,060,000 円	212,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	764,530 円	25,484,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 714,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,162,400 円	212,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,125,330 円　（　　　　　　 4,177 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	212,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 1,248.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,560,800 円（　　　　　 12,682 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,545,205 円
②総費用	5,125,330 円
③純収益　①－②	18,419,875 円
④建物等に帰属する純収益	15,560,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,859,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,701,826 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,202 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,033,815 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,800 円／㎡）