別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 可児 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   可児 -6 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児市広眺ケ丘２丁目５５番外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 新可児 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ｍ市道 交通 施設 新可児駅東方 1.6km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に位置する開発時期の古い住宅団地であるが、近隣地域の位置する団地内西部は広見地区の中心市街地に 近く、小学校や中学校への接近性も優れているため、今後は団地内での二極化傾向が強まるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の大型住宅団地であり、開発時期の古い丘陵地の住宅団地との価格牽連性が強い。主な需要者は、 市内在住者や当市に通勤する周辺郡部在住者等である。広眺ケ丘団地は、開発時期は古いものの、中心市街地に近いた め、同一時期に開発された団地のなかでは相対的に競争力が高い。また、当団地は東西に長く、道路との高低差が大き な画地も多いため、同一団地内であっても条件により価格に大きなバラツキがあり、中心価格帯の把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は丘陵地の住宅団地であり、賃貸物件は見受けられず賃貸市場が形成されていないため、収益還元法を適用で きなかった。取引事例比較法の適用に当たっては、新可児駅東方の開発時期の古い丘陵地の住宅団地内の４事例より試 算されており、本件比準価格の説得力は高い。したがって、同一住宅団地内の売物件情報や周辺住宅団地との価格バラ ンス等も考慮の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は概ね横ばい傾向で推移している が、郊外の開発時期の古い住宅団地に対する 需要は総じて弱い。 丘陵地の住宅団地であり、地域要因に変動は ないが、中古住宅の売物件はやや減少傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％