別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 可児 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   可児 -5 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.

鑑定評価額 3,520,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児市松伏２丁目１１２番１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い丘陵 地の閑静な住宅地域 北西5m市道 水道、下水 姫 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 姫駅北東方 1.1km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の丘陵地に位置する開発時期の古い住宅団地であり、団地内居住者の高齢化が進行しており、売物件も多い ため、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、可児市郊外の住宅地域であり、特に丘陵地の開発時期の古い住宅団地との価格牽連性が強い。中心とな る需要者は、市内あるいは多治見市方面に通勤する住宅取得目的の個人である。近隣地域は可児市東部の住宅団地群に 位置するが、団地群のなかでも相対的に開発時期が古く、交通条件や街路条件も劣ることから、市場での人気は低い。 中心価格帯は、土地総額３００～４００万円程度、８００～９００万円程度のリフォーム後の中古住宅が散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ低層住居専用地域内の住宅地域であり、周辺に賃貸建物は見受けられず、賃貸市場が形 成されていないため、収益還元法を適用できなかった。近隣地域では、住宅取得目的の個人による需要が大部分を占め ており、取引に当たり、居住の快適性や利便性が重視される。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、開発時期の 古い住宅団地内の４事例より試算された信頼性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　可児 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [160.3] [100.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は概ね横ばい傾向で推移している が、郊外の開発時期の古い住宅団地に対する 需要は総じて弱い。 熟成した住宅団地であり、地域要因の変動は ないが、居住者の高齢化により、売物件は多 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.7 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％