別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 可児 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   可児 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正雄   TEL.

鑑定評価額 9,580,000 円  １㎡当たりの価格 47,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児市広見５丁目５８番１ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか駐車 場等も見られる住宅 地域 西6m市道 水道、下水 新可児 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 新可児駅東方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業施行後の利便性の高い住宅地域であり、今後も同用途的特性を維持しつつ推移すると予測。新 型コロナ第８波、変異株の検出等への懸念に基づく先行き不透明感から地価は現状維持程度で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広見、中恵土、下恵土、川合地区に形成される開発分譲地を含む住宅地域全般。需要者の中心は市内、及 び市周辺の事業所に勤務する勤労者である。可児市の中心部、広見地区市街地に土地区画整理事業により整備されたほ ぼ熟成した住宅地域である。僅かに残存する農地、露天駐車場等が取引の中心となるが供給は希少である。需要の中心 は土地１，０００万程度。近隣内に建売分譲は見られないが周辺における新規分譲住宅は２，８００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法 については、周辺には低層共同住宅等の収益不動産の立地も見られるが、需要者は自用目的での取引が中心である。ま た対象標準地は画地規模が小さく収益不動産建設を想定することは合理性を欠くので同手法は非適用とした。よって市 場の実態を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　可児 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 60.2] [101.0] 100 47,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　名古屋圏のベッドタウンとして発展した当 市であるが人口は微減に移行。可児市中心部 の住宅地需要は堅調である一方、郊外の住宅 団地需要は弱い。 　昭和５０年台に土地区画整理事業が施行さ れた中心市街地に形成された住宅地域であり 、用途的に安定し、地域要因に変動はない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.8 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％