別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 各務原 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 9-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 319,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市上戸町７丁目１番５ ②地積 　(㎡) 10,132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 2:1 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業地域 北13m市道、西側道 水道、ガス 各務原市役所前 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   370 ｍ、西    70 ｍ、南   360 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 125.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域一部に土砂災害警戒区域 の指定 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 各務原市役所前駅南方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 有力企業の生産拠点が集結する工業団地として安定的な推移を見込む。工商需要の多層化も背景に立地ポテンシ ャルの評価は高まっていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 その他の地域・地区等　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市、岐阜市、関市及び各市の周辺市町で構成される岐阜県南部の圏域と判定する。愛知県東部と の産業連関性も強い。主力は自動車産業をはじめとする製造業であるが、ＥＣ拡大で２次・３次産業にまたがる物流拠 点の立地も散発している。中規模以上の需要を吸収する自治体主導の工業団地は、１万㎡程度の画地割りで分譲価格は ２億～４億円程度が標準的である。環境アセス等のプロセスを伴う立地では既存工場地の優位性も見直されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、製造・物流拠点の代替性が強いエリアで生起した４事例によって試算し、圏域内工業地の地価形成 を主導している事業者行動の具現性が高い価格が得られたと判断する。原価法、収益還元法は非適用であるが、取引事 例比較法の適用に当たっては、費用性、収益性にも配意して要因比較を行った。よって、取引事例比較法の試算結果に 種別相応の説得力を認め、年間変動率の検証も踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主力の輸送機で自動車はＥＶシフトの不透明 感に覆われるが、コロナ禍深刻の航空機は出 口が見え始めた。害悪論が広まった円安は一 部業種に追い風。 近傍の新設工業団地で１１月実施の２区画募 集は１６５％、１３７％の落札率。償却資産 のウエイトが大きい設備投資の実態を反映し た破格の決着。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％