鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

各務原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原４３ -75375	各務原市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (80,200)
b	各務原４６ -74765	各務原市		建付地	（　）	不整形	北11m県道、中間画地		準工居住誘導区域 (70,200)
c	各務原Ｙ４６ -58746	各務原市		底地	（　）	長方形	北11m道路、中間画地		商業 (90,400)
d	各務原５５ -66332	各務原市		更地	（　）	不整形	北24.5m国道、東4m、角地		近商居住誘導区域 (90,200)
e	各務原５５ -65843	各務原市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,595	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,395	100 [ 109.6]	60,579	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,600
b	(　 ) 48,625	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	67,332	100 [ 106.5]	63,223		63,200
c	(　 61,385) 61,385	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,139	100 [ 102.2]	59,823		59,800
d	(　 ) 45,775	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	48,294	100 [ 85.5]	56,484		56,500
e	(　 ) 76,672	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,442	100 [ 112.9]	67,708		67,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 +6.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.9	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -9.1	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,900 円／㎡]

各務原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,475,456	350,234	1,125,222	932,180	193,042	（　0.9721） 187,656	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	3,475,111 円　　　　（　 21,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	76.00	Ｓ1	76.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商都市機能誘導区域	80 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	10.8 m x 15.0 m	前面道路：市道　 10.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗、一括貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	76.00	100.0	76.00	1,741	132,316	5.0	661,580
							1.0	132,316
～

～

～

～

計		76.00	100.0	76.00		132,316		661,580
								132,316

⑨年額支払賃料	132,316 円　×　12ヶ月　＝　 1,587,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,587,792 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,779 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,429,013 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	661,580 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,954 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 132,316 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 40,489 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,475,456 円　　　　（　 8,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-502	1,761 ( 1,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,761	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,798 円/㎡　月額支払賃料（　 1,741 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-503	2,030 ( 2,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,765
c	各務原　　　　-522	1,663 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,848

各務原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	63,500 円	12,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	47,634 円	1,587,792　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 129,500 円	12,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	12,700 円	12,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,700 円	12,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 350,234 円　（　　　　　　 2,123 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,700,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	932,180 円（　　　　　 5,650 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,475,456 円
②総費用	350,234 円
③純収益　①－②	1,125,222 円
④建物等に帰属する純収益	932,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	193,042 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	187,656 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,137 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,475,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
各務原 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

各務原 5-3

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　前田　和彦

TEL.

鑑定評価額

10,100,000 円

１㎡当たりの価格

61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	各務原市鵜沼各務原町３丁目１４４番				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）都市機能誘導区域
	1:1.5	学習塾Ｗ1	低層店舗や店舗兼住宅が多い駅前の商業地域	東10.7m市道	水道、ガス、下水	名電各務原 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 25 ｍ、南 100 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．７ｍ市道

交通

施設

名電各務原駅南方

280m

法令

規制

近商
(80,200)
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

旧来商店街で標準的使用は商業用途の維持が見込まれるが、経時的にアナクロ感が強まっている。衣食からサー
ビスへの業種変更など近隣需要の掘り起こしも認められるが、商業のエリア競争力は減衰が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、各務原市（川島地区を除く）及び岐阜市の隣接地域と判定する。需要の中心は、小売・飲食・日用サー
ビスの低層店舗である。用途混在エリアは総じて商用需要が低調で住宅需要が地価を下支えしており、幹線沿いでも事
業所跡地の住宅分譲が認められ、駅周辺では電車乗り継ぎ向けのコインパーキングも散見される。初期投資の規模は万
状であるが、ダウンサイジングに伴う土地利用度の低下傾向がみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法は、対象近隣地域の特性に即して採用した４事例によって試算し、地域実情に沿った価格が得られたと
判断する。商圏内不動産で低位の試算が多い収益価格は、建築費上昇の賃料転嫁が至難の需給環境を受けて、比準価格
の４０％未満に沈んだ。鑑定評価額は、不動産特有のリスクに寛容な地主の物件が大勢を占める賃貸市場の実態に留意
して、比準価格を標準として収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　各務原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,400 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[132.2]

[100.0]
100

61,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

価格重視のシェア争いはＥＣを巻き込んで激
化し、地場の中小店舗は経営縮小が続く。従
来型の商業地域は立地密度以上に有機性が薄
まっている。

背後の大型施設と競合する商業ゾーンが東方
に開業し、大手資本間の代替・競争関係に消
費者行動が集約される傾向が強まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.7
交通・接近　　　 +21.4
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

各務原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原Ｙ４６ -62073	各務原市		更地	（　）	ほぼ台形	南東8m県道、西4m、角地		１住居 (70,200)
b	各務原５５ -65843	各務原市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (80,200)
c	各務原４６ -74765	各務原市		建付地	（　）	不整形	北11m県道、中間画地		準工居住誘導区域 (70,200)
d	各務原Ｙ３６ -72555	各務原市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居地区計画等都市機能誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,599	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	62,114	100 [ 102.0]	60,896	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,900
b	(　 ) 76,672	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,672	100 [ 112.9]	67,911		67,900
c	(　 ) 48,625	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	67,535	100 [ 109.3]	61,789		61,800
d	(　 ) 60,764	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	58,994	100 [ 96.1]	61,388		61,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 -11.7	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -9.1	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,300 円／㎡]

各務原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既存商業地域に対象標準地が存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,458,863	331,074	1,127,789	910,160	217,629	（　0.9721） 211,557	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	3,917,722 円　　　　（　 23,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	76.00	Ｓ1	76.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商都市機能誘導区域	80 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	10.8 m x 15.0 m	前面道路：市道　 10.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	76.00	100.0	76.00	1,684	127,984	5.0	639,920
							1.0	127,984
～

～

～

～

計		76.00	100.0	76.00		127,984		639,920
								127,984

⑨年額支払賃料	127,984 円　×　12ヶ月　＝　 1,535,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,535,808 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 122,865 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,412,943 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	639,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,887 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 127,984 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 40,033 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,458,863 円　　　　（　 8,842 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-521	1,396 ( 1,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,642	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,739 円/㎡　月額支払賃料（　 1,684 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-524	1,958 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,920
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

各務原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	49,600 円	12,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	46,074 円	1,535,808　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 126,400 円	12,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	12,400 円	12,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,400 円	12,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 331,074 円　（　　　　　　 2,007 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,400,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	910,160 円（　　　　　 5,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,458,863 円
②総費用	331,074 円
③純収益　①－②	1,127,789 円
④建物等に帰属する純収益	910,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	217,629 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	211,557 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,282 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,917,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,700 円／㎡）