鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

各務原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原４３ -75375	各務原市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (80,200)
b	各務原４６ -74765	各務原市		建付地	（　）	不整形	北11m県道、中間画地		準工居住誘導区域 (70,200)
c	各務原５５ -75101	各務原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15.7m市道、西3m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
d	各務原Ｙ４６ -61799	各務原市		更地	（　）	不整形	北18m国道、南4.5m、西3m、三方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,595	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,528	100 [ 82.7]	80,445	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,400
b	(　 ) 48,625	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	67,535	100 [ 81.0]	83,377		83,400
c	(　 ) 62,745	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	59,996	100 [ 74.0]	81,076		81,100
d	(　 ) 56,341	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.7]	61,441	100 [ 75.1]	81,812		81,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -13.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -23.1	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -17.7	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,700 円／㎡]

各務原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,688,097	1,454,435	5,233,662	4,328,900	904,762	（　0.9460） 855,905	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	15,850,093 円　　　　（　 48,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	155.52	ＲＣ2	311.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商都市機能誘導区域	80 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	16.5 m x 20.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所。各階とも部分貸し。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.52	90.0	139.97	2,451	343,066	5.0	1,715,330
							1.0	343,066
2～ 2	事務所	155.52	82.0	127.53	1,961	250,086	5.0	1,250,430
							1.0	250,086
～

～

～

計		311.04	86.0	267.50		593,152		2,965,760
								593,152

⑨年額支払賃料	593,152 円　×　12ヶ月　＝　 7,117,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,117,824 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 569,426 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,548,398 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,965,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,285 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 593,152 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 112,414 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,688,097 円　　　　（　 20,267 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-503	2,030 ( 2,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,506	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,503 円/㎡　月額支払賃料（　 2,451 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-509	2,255 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,506
c	各務原　　　　-517	2,697 ( 2,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,497

各務原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,500 円	59,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	213,535 円	7,117,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 604,800 円	59,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,454,435 円　（　　　　　　 4,407 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 311.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,328,900 円（　　　　　 13,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,688,097 円
②総費用	1,454,435 円
③純収益　①－②	5,233,662 円
④建物等に帰属する純収益	4,328,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	904,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	855,905 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,850,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
各務原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

各務原 5-1

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　水野　隆吾

TEL.

鑑定評価額

26,600,000 円

１㎡当たりの価格

80,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	各務原市那加住吉町２丁目２番２				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）都市機能誘導区域
	1:1.2	事務所兼車庫ＲＣ2	中低層の金融機関、店舗等が集まる既成商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	各務原市役所前 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

各務原市役所前駅南東
方
500m

法令

規制

近商
(80,200)
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

市役所に近接する中心商業地域。各務原市役所前駅周辺が整備され、南北の交通の利便性が増した。市役所新庁
舎高層棟が令和３年９月に供用開始、令和５年度に全面完成予定。その周辺整備に期待が高まる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として市内各地区の中核となる商業地域。需要者の中心は、生保、銀行等の金融機関や飲食店舗等の
全国展開を図る大手企業等。小規模画地については、地元事業者も含まれる。まとまった画地規模については、マンシ
ョン用地として根強い潜在需要がある。但し、小売店舗等については、郊外の大型店に顧客が流出し需要は低調である
。土地の供給は限られており、取引が少ない。市場の中心となる価格帯を推定することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用物件の取引が主体で、賃貸目的の商業ビルの取引は殆ど見られない。また、既存のビルでの空室も目立つ中で、土
地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算された。比準価格は、近隣地域周辺の事例が
少ないので、より広域的に商業的色彩が相対的に強い事例を中心に選択し、試算したもので、市場の実態を反映した信
頼性の高い価格と判断した。よって、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　各務原（県） 5-1           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     80,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

製品出荷額県内１位の工業都市。輸送用機械
関連企業が多く、なかでも航空機産業は、新
型コロナの影響を受け、先を見通せない。

市の中心商業地域。店舗の新規出店は殆ど見
られない。令和５年度に市役所新庁舎が全面
完成の予定で、その周辺整備に期待が高まる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

+0.1 ％

３　試算価格算定内訳

各務原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原Ｙ４６ -58746	各務原市		底地	（　）	長方形	北11m道路、中間画地		商業 (90,400)
b	各務原４３ -75375	各務原市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (80,200)
c	各務原Ｙ４６ -61799	各務原市		更地	（　）	不整形	北18m国道、南4.5m、西3m、三方路		近商 (90,200)
d	各務原５５ -75101	各務原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15.7m市道、西3m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 61,385) 61,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,385	100 [ 75.3]	81,521	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,500
b	(　 ) 66,595	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,528	100 [ 76.6]	86,851		86,900
c	(　 ) 56,341	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.7]	61,441	100 [ 73.4]	83,707		83,700
d	(　 ) 62,745	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	59,996	100 [ 78.3]	76,623		76,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -14.7	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -13.4	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -17.7	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -17.5
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,200 円／㎡]

各務原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,485,428	1,439,256	5,046,172	4,328,900	717,272	（　0.9460） 678,539	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	12,565,537 円　　　　（　 38,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	155.52	ＲＣ2	311.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商都市機能誘導区域	80 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	16.5 m x 20.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗　２階：事務所で、各階フロア貸し。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

内階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.52	90.0	139.97	2,291	320,671	5.0	1,603,355
							1.0	320,671
2～ 2	事務所	155.52	82.0	127.53	1,806	230,319	5.0	1,151,595
							1.0	230,319
～

～

～

計		311.04	86.0	267.50		550,990		2,754,950
								550,990

⑨年額支払賃料	550,990 円　×　12ヶ月　＝　 6,611,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,611,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 330,594 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,281,286 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,754,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,172 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 550,990 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 177,970 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,485,428 円　　　　（　 19,653 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-503	2,030 ( 2,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,071	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,365 円/㎡　月額支払賃料（　 2,291 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-517	2,697 ( 2,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,724
c	各務原　　　　-519	2,230 ( 2,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,299

各務原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,500 円	59,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	198,356 円	6,611,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 604,800 円	59,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,439,256 円　（　　　　　　 4,361 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 311.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,328,900 円（　　　　　 13,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,485,428 円
②総費用	1,439,256 円
③純収益　①－②	5,046,172 円
④建物等に帰属する純収益	4,328,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	717,272 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	678,539 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,056 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,565,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,100 円／㎡）