別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 各務原 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -21 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市那加織田町１丁目６０番４ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか共同 住宅等も混在する住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 各務原市役所前 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 各務原市役所前駅南東 方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地の需要は堅調で、諸公共公益施設、経済施設も至近に位置する。地価は概ね安定的に推移すると予測 する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は当市住宅地のほぼ全域。特に対象地域と代替・競争等の相互関係が強いのは旧来からの那加地区 を中心とする住宅地域である。需要者は当市居住の３０代を主とする一次取得者が中心で、利便性及び住環境等が良好 なことから需要は安定的に推移すると予測する。標準的には、土地のみで１，５００万円程度、新築の戸建物件は３， ５００万円程度が需給の中心と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及びその周辺では節税目的や遊休地を活用したアパート、賃貸マンション等が散見されるが、土地を含めた 総元本に見合う賃料水準が形成されておらず、更に画地規模も小規模で、経済合理的な規模の賃貸建物を想定すること ができないことから収益還元法は適用しなかった。取引の中心は自用目的であり、したがって、市場性を反映した比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.5] [100.0] 100 75,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動は供給面での制約等の影響がみられ るものの、個人消費、雇用情勢とともに緩や かに持ち直しつつある。 公共・公益的施設に近接する住宅地域。至近 に市役所新庁舎が業務を開始した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -11.4 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％