別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 各務原 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -20 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 8,280,000 円  １㎡当たりの価格 50,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市鵜沼羽場町６丁目１９４番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 居住誘導区域 1:2.5 住宅 ＬＳ2 戸建住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 羽場 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   180 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 羽場駅西方 250m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に近く、介在が目立つ農地の転用はアパートが減退し、戸建分譲のウエートが増すとみられる。 地価もミニ開発の素地需要に対する感応度が高まり、底堅い推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市の鵜沼地区及び蘇原地区東部と判定する。最終需要の中心は２０代後半から４０代の子育て世 帯。子供の就学・進学が需要契機になりやすい。建築条件付きも含めて土地・建物一体の取引が相場を主導し、総額・ 建物価格を前面に出した価格訴求が目立つ。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が８００万～１２００万円、 新築建売は２０００万～２８００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、エンドユーザーの視点で代替競争関係が強い４事例によって試算し、典型的需要の投影度が高い価 格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、旧来地主の物件が大勢を占める当該地域の賃貸住宅経営には 資産維持・承継コストなどの要素も多分にあることを把握している。以上により、取引事例比較法の試算結果について 、代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [100.0] 100 50,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全市人口は減少しているが、住宅市場の人気 エリアは少子化の影響も軽微でプラス維持。 インフレ圧力は建築費に及ぶが、需給は落ち 着いている。 新築戸建は個性重視の潮流も見られ、原価ア ップも抱えるローコスト住宅は増勢に減速感 が出てきた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％