別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 各務原 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -16 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.

鑑定評価額 6,190,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市川島小網町字少林寺前河原２１５２番３ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 北西10m市道 水道、ガス、下水 江南 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 江南駅北西方 4.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中州の東端部に位置する。土地総額の需要水準が低く、地価は依然弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は各務原市川島地区を中心に隣接する旧各務原市の郊外部・笠松町・岐南町の東部及び愛知県一宮市・江南 市北部郊外の住宅地域である。主な需要者は、愛知県一宮市・江南市・各務原市内に在住する勤労一次取得者層であり 、住宅用地の需要総額は土地６０坪程度で６００万円程、新築建物と土地の総額では２千万円前半までである。中州に 位置し、中心部から離隔した特殊な地域にあるため、地価は弱含みに推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では、居住用賃貸物件も見受けられるが、本件では画地条件の制約から、収益利用目的の建物を想定する事が合理 的でない土地であるため、収益還元法は非適用とした。そして土地取引は、居住の快適性や利便性に重点を置いた自用 目的の取引が中心の地域であり、取引事例は類似地域において多数の信頼性のある事例を収集した。よって、市場性を 反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動は供給面での制約等の影響がみられ るものの、個人消費、雇用情勢とともに緩や かに持ち直しつつある。 住宅地域として概ね静態的に推移しており、 特筆すべき地域要因の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％